2012年房估師考試案例分析精講（8）

    八、房地產的分割、合并估價

    1、房地產合并估價時應注意。

    ①房地產是否符合法定的轉讓條件。如不符合規定，可能會導致合并預期價值無法實現，或由于要支付額外費用使待合并房地產達到可轉讓條件而使得合并預期價值減損，在估價過程中必須考慮和說明。

    ②待合并房地產的土地使用權取得方式。強調以劃撥方式取得土地使用權的處置方式。

    ③待合并房地產的土地用途。合并前后用途不一致對合并房地產價值的影響。

    ④待合并房地產的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。

    2、房地產合并估價方法。

    ①房地產合并前后價格的計算要客觀、準確。一定要注意合并前后各項因素的變化導致房地產價格水平的差異。選用適當的方法，計算合并前后的價格。

    ②增值額的分配要準確、合理。A 以合并前地塊各自的單價為基礎進行分配：各自所占增值額的分配比例為a1/（a1+a2）×100%和a2/（a1+a2）×100%，a1、a2為合并前各自的單價。

    B 以合并前地塊各自的面積比例為基礎進行分配：各自所占增值額的分配比例為S1/（S1+S2）×100%和S2/（S1+S2）×100%，S1、S2為合并前各自的面積。

    C 以合并前地塊各自的總價為基礎進行分配：各自所占增值額的分配比例為A1/（A1+A2）×100%和A2/（A1+A2）×100%，A1、A2為合并前各自的總價。

    三種方法計算結果加權平均，得出最終的增值分配率。第一種方法的計算結果應占有較大的權重，因為對增值額進行分配，應當遵循房地產估價中的貢獻原則，即應當根據地塊對增值額的貢獻程度來決定各自應得地分配額，單價是反映出地塊對增值額的貢獻程度的主要因素。

    分割估價應對分割后的各部分分別估價。合并估價應對合并后的整體進行估價。