2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義153

    四、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理

    ㈠ 房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)

    ⑴ 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資信托公司的經(jīng)營(yíng)獲利能力大小不同而貸款的收益差別。產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素包括經(jīng)理人的投資和管理能力、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資項(xiàng)目的盈利能力等。

    ⑵ 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資信托證券價(jià)格在交易場(chǎng)所的變化而給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槎鄶?shù)股票價(jià)格的變動(dòng)都

    和整個(gè)市場(chǎng)大趨勢(shì)存在相當(dāng)程度的正相關(guān)。這就會(huì)造成公司本身的經(jīng)營(yíng)狀況無(wú)法完全決定其股票價(jià)格的變化。如果投資者在市場(chǎng)不景

    氣時(shí)謀求變現(xiàn)，無(wú)疑會(huì)因證券價(jià)格的下跌而蒙受損失。這就是市場(chǎng)所造成的投資風(fēng)險(xiǎn)。

    ⑶ 利率風(fēng)險(xiǎn)。利率的變化會(huì)給房地產(chǎn)投資信托的實(shí)際收益帶來(lái)?yè)p失，特別是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托，因?yàn)樗�的資產(chǎn)主要是

    由一些長(zhǎng)期固定利率的抵押貸款組成。如果利率上升，就會(huì)引起債權(quán)組合價(jià)值的相對(duì)下降。為避免利率風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托

    公司采用浮動(dòng)利率。一般對(duì)于一些短期貸款來(lái)說(shuō)，利率風(fēng)險(xiǎn)是不存在的。

    ㈡ 房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)管理

    ⑴ 提升專業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平。房地產(chǎn)投資信托公司專門(mén)從事投資某一類型物業(yè)（如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等），或者在某

    些熟悉的區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)投資，能有效提高REITs的管理效率和盈利能力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

    ⑵ 提升規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平。房地產(chǎn)投資信托公司規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)非常明顯。規(guī)模擴(kuò)展的優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在：提高經(jīng)營(yíng)效率，更高的經(jīng)

    營(yíng)資金流動(dòng)性；實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，能夠降低資本費(fèi)用；金融分析師關(guān)注程度日益提高，增加了對(duì)資本吸引力；提高了股份流動(dòng)性，吸引了機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注；有助于REITs獲得較大的市場(chǎng)份額。

    ⑶ 吸引機(jī)構(gòu)投資者參與。初始設(shè)立REITs的目的之一，是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。大量實(shí)證分析結(jié)果表明，在

    REITs股票市場(chǎng)中，隨著機(jī)構(gòu)投資者參與程度的提高，REITs公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不斷提升，REITs股票市場(chǎng)的表現(xiàn)業(yè)越來(lái)越好。具體表

    現(xiàn)在：①促進(jìn)了REITs股票價(jià)格的形成；②提高了REIT公司管理決策的質(zhì)量；③提高了REITs的社會(huì)知名度和認(rèn)可程度；④提高了

    REITs股票的績(jī)效，減少了反常的價(jià)格波動(dòng)；⑤提高了市場(chǎng)的透明度和效率。

    ⑷ 制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。良好的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，能有效提高REITs公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。包括：積極調(diào)整所持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，

    注重資產(chǎn)的流動(dòng)性；積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，使用較低的財(cái)務(wù)杠桿；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施穩(wěn)妥的投資策略等。

    ⑸ 建立優(yōu)秀的管理隊(duì)伍。熟悉房地產(chǎn)自身特點(diǎn)、公開(kāi)市場(chǎng)運(yùn)作程序和方法的專業(yè)化管理隊(duì)伍，不僅為投資者提供了高質(zhì)量的專業(yè)管理服務(wù)，也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托業(yè)的規(guī)范發(fā)展和壯大。

    第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資

    一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念

    ㈠ 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金特性

    房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需的資金除具有"貨幣-生產(chǎn)-商品-貨幣"這樣一個(gè)一般的循環(huán)往復(fù)、連續(xù)不斷的資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程外，還具有資

    金墊付量大、占用周期長(zhǎng)、投資的固定性和增值性以及風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高等特性。從這些特性出發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的資金在周

    轉(zhuǎn)過(guò)程中必然存在著：資金投入的集中性和來(lái)源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來(lái)源小的矛盾、投資回收周期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過(guò)

    程連續(xù)的矛盾。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，如何解決這些矛盾，是項(xiàng)目投資得以順利進(jìn)行的基本前提。

    ㈡ 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的含義

    房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活

    動(dòng)。與其他融資活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資同樣包括資金籌措和資金供應(yīng)兩個(gè)方面，沒(méi)有資金籌措，資金供應(yīng)就成了無(wú)源之水、無(wú)本之木。

    房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的。房地

    產(chǎn)投資項(xiàng)目融資的特點(diǎn)，是在融資過(guò)程中的存儲(chǔ)、信貸關(guān)系，都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為核心。通過(guò)為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資，投資者通常可

    將固著在土地上的資產(chǎn)變成可流動(dòng)的資金，使其進(jìn)入社會(huì)生產(chǎn)流通領(lǐng)域，達(dá)到擴(kuò)充社會(huì)資金來(lái)源、緩解企業(yè)資金壓力的目的。