2011年房地產經紀人相關知識復習要點（15）

　　求取建筑物折舊的年限法年限法是根據建筑物的經濟壽命、有效經過年數或剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法。

　　建筑物的壽命分為自然壽命和經濟壽命。

　　建筑物的經過年數分為實際經過年數和有效經過年數。

　　建筑物的有效經過年數可能短于也可能長于其實際經過年數。實際經過年數是估計有效經過年數的基礎，即有效經過年數通常是在實際經過年數的基礎上進行適當的調整后得到：①當建筑物的維修養護為正常的，其有效經過年數與實際經過年數相當；

　　②當建筑物的維修養護比正常維修養護好或者經過更新改造的，其有效經過年數短于實際經過年數；③當建筑物的維修養護比正常維修養護差的，其有效經過年數長于實際經過年數。

　　建筑物的剩余壽命是其壽命減去經過年數之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際經過年數之后的壽命。建筑物的剩余經濟壽命是其經濟壽命減去有效經過年數之后的壽命，即

　　剩余經濟壽命=經濟壽命一有效經過年數

　　因此，如果建筑物的有效經過年數比實際經過年數少，就會延長建筑物的剩余經濟壽命；反之，就會縮短建筑物的剩余經濟壽命。

　　利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數，剩余壽命應為剩余經濟壽命。這樣求出的建筑物折舊更符合實際情況。

　　年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：

　　Di=D=C-S/N=C（1-R）/N

　　式中D.——第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊。在直線法的情況下，每年的折舊額Di是一個常數D.

　　C——建筑物的重新購建價格。

　　s——建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。建筑物的殘值是預計建筑物達到經濟壽命后，不宜繼續使用時，經拆除后的舊料價值。清理費用是拆除建筑物和搬運廢棄物所發生的費用。

　　N——建筑物的經濟壽命。

　　R——建筑物的凈殘值率，簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價格的比率，即

　　R=S/C×100%

　　有效經過年數為t年的建筑物折舊總額的計算公式為：

　　E t=D×t

　　=（c—s）t/N

　　= C（1-R）t/N

　　式中Et一一建筑物的折舊總額。

　　采用直線法折舊下的建筑物現值的計算公式為：

　　V=C—Et

　　=C-（C-S）t/N

　　=C[1一（1一R）t/N]

　　式中V——建筑物的現值。

　　題目4：某建筑物的建筑面積100㎡，單位建筑面積的重置價格為500元/㎡，判定其有效經過年數為10年，經濟壽命為30年，殘值率為5%.試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現值。

　　[解]已知：c=500 x 100=50000（元）；R=5%；N=30年；t=10年。

　　則

　　年折舊額D=C（1-R）/N=50000 x（1-5%）/30=1583元

　　折舊總額Et= C（1-R）t/N=50000 x（1-5%） x10/30=15833元

　　建筑物現值V=c[1一（1一R） t/N]]

　　=50 000×[1-（1—5%）10/30]

　　=34167（元）