2011年房產經紀人經紀相關知識輔導4

　　☆☆考點4：

　　某種房地產的需求，是指消費者(買者)在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產的數量。

　　形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買。

　　如果僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望;如果僅有第二個條件，不能命名購買行為實際發生。所以，在確定需求時，只考查有支付能力的需要。如果沒有支付能力的約束，人們的需要可以說是無止境的。

　　☆☆☆考點5：

　　彈性是對一個變量對于另一個變量的敏感性的一種度量。具體地說，它告訴人們一個變量發生1% 的變化，將會引起的另一個變量的百分比變化。

　　房地產的需求彈性主要有需求的價格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性和需求的交叉價格彈性。其中，需求的價格彈性通常簡稱需求彈性。

　　房地產的需求的價格彈性，用來表示在一定時期內一種房地產需求量的相對變動對于該種房地產自身價格的相對變動的反應程度。即：

　　房地產需求的價格彈性=房地產需求量變化的百分比 /房地產價格變化的百分比

　　在通常情況下需求的價格彈性是一個負數，通常直接寫成正數。

　　房地產需求的收入彈性=房地產需求量變化的百分比/消費者收入量變化的百分比

　　房地產需求的人口彈性=房地產需求量變化的百分比/人口數量變化的百分比

　　▲房地產需求的交叉彈性，是指某種房地產因另一種房地產或商品變動1% 所引起的其需求量的百分比變化。

　　☆☆☆考點6：

　　房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。

　　由于房地產具有不可移動、獨一無二、價值大、壽命長久、相互影響、數量有限、保值增值等特性，房地產市場的主要特點：

　　1.交易的物質實體不能進行空間位置上的移動，只能是無形權益的轉移。

　　2.交易的對象非標準化，是一個產品差異化的市場。

　　3.供求狀況、價格水平和價格走勢等在不同地區各不相同，是一個地區性市場。

　　4.容易出現壟斷和投機。

　　5.較多地受到法規政策的影響和限制;

　　6.一般人非經常性參與，很多人一生中難得有幾次買賣經歷。

　　7.交易的金額較大，依賴金融機構的支持與配合。

　　8.廣泛的房地產經紀人服務。

　　▲房地產可以視為實物、權益、區位三者的結合。

　　☆☆☆☆考點7：

　　從營銷的角度來看，市場是一種商品或服務的所有潛在購買者的需求總和。

　　市場=人口 + 購買能力 + 購買動機

　　市場是：①商品交換的任何場所;②使商品交易雙方接觸的任何安排;③商品交換關系的總和;④連接商品生產者的橋梁;⑤指某一特定商品的現有目標客戶群。

　　市場可以是有形的，也可以是無形的。有形市場是指進行商品交易的固定場所，反之則稱為無形市場。

　　市場必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。

　　賣方和買方又被稱為市場主體，可供交易的商品又被稱為市場客體。

　　☆☆☆☆考點8：

　　房地產市場是指所交易的商品是房地產的市場，交易包括：買賣、租賃、抵押、互換。房地產市場既可以是有形的，也可以是無形的。有形的房地產市場是指固定的房地產交易場所。

　　☆☆考點9：

　　房地產的均衡價格是指房地產的需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格。

　　當市場價格偏離均衡價格時，市場上會出現需求量與供給量不相等的非均衡狀態。一般來說，在市場機制作用下，這種供求不相等的非均衡狀態會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地回復到均衡價格水平。一般來說，供給不變，當需求增加時，將引起均衡數量增加，均衡價格上升。

　　均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價格，就必然會形成短缺或過剩，導致買方之間或賣方之間的競爭，產生價格上升或下降的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。