2011年房地經紀人經紀相關知識考點精講（34）

    育路教育網小編特為大家整理了2011年房地經紀人經紀相關知識考點精講，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    考點預測

    考點6：

    在經濟學里有一個專門術語來描述市場競爭狀態，即市場結構。根據競爭程度的不同，市場結構可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。

    1、完全競爭

    完全競爭市場必須具備以下幾個條件：

    （1）所買賣的商品具有同質性，不存在差別，因而任何買者不在乎從哪個賣者手里購買商品，不會對某個賣者產生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場；

    （2）有相當多的買者和賣者，每個買者和賣者所買賣的商品數量在市場上僅占微小份額，因而單個買者或賣者都不能影響市場價格，而只能是價格的接受者；

    （3）市場信息完全，買者和賣者都掌握當前價格的完整信息，并能預測未來的價格；

    （4）買者和賣者都可以自由進出市場；

    （5）買者和賣者無串通共謀行為，也沒政府干預。

    2、壟斷競爭

    壟斷競爭市場主要具有如下幾個特點：

    （1）賣者和買者都比較多；

    （2）產品存在差異，即產品在質量、功能、外觀、品牌、服務等方面存在差別；

    （3）市場信息比較完全。

    3、寡頭壟斷

    寡頭壟斷是少數幾個生產者的產量和市場份額即占該市場的絕大部分或者全部的一種市場結構。在寡頭壟斷市場上，生產者之間存在著競爭，但寡頭生產者在競爭中往往傾向于非價格競爭。這是因為寡頭生產者之間的價格戰往往會使整個市場的產品價格下降，從而使每個生產者都受損失。而且由于生產者數量少，生產者之間容易達成某種妥協。這種競爭主要發生在產品有差異的生產者之間，而在產品無多大差異的情況下，非價格競爭難以進行，寡頭生產者在定價方面就會進行勾結。

    4、完全壟斷

    完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。

    一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷。賣方壟斷市場具有以下幾個特點：

    （1）只有一個賣者，而買者很多；

    （2）產品無相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產品差異；

    （3）新生產者不能進入市場，潛在競爭與實際競爭一樣是不存在的。

    造成賣方壟斷的原因有：資源控制、政府許可限制（如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷）、專利、規模經濟等

    考點7：

    在賣方與買方之間的競爭中，賣方為貴賣，會極力謀求抬高價格；買方為賤買，會極力謀求降低價格。至于最終的成交價格為多少，取決于在競爭中哪一方對價格的影響力較強。根據買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱，通常將市場區分為賣方市場和買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權和市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權的市場。

    競爭關系不僅反映為買賣雙方之間的競爭，還包括賣方內部成員之間的競爭和買方內部成員之間的競爭。賣方本來是要貴賣，但是賣方與賣方之間競爭的結果卻會降低價格。買方本來是要賤買，但是買方與買方之間競爭的結果卻會抬高價格。

     房地產市場周期大體有以下幾個階段：

    1、上升期。在這一時期，需求不斷增加，房屋（房地產）供不應求。需求的增加主要是實質性的消費需求突然增加，因而多發生在人口大量遷入、經濟復蘇、收人增加等時期。由于實質性需求的突然增加，市場上的房屋（房地產）供給不足，租金和售價不斷上升；隨著租金和售價的上升，對房地產的投資需求也開始增加。因此，這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。

    2、高峰期。在這一時期，需求繼續增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現減少的勢頭。由于實質性消費需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。高峰期的主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開發項目開工；房屋空置率也經歷了在上升期的基礎上繼續下降到該階段后期開始上升的過程。

    3、衰退期。由于價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的項目陸續完成并投放市場，因而房地產供給大于需求，價格出現下降。這一時期的主要特征有：新房銷售困難；投資者紛紛設法將自己持有的房地產脫手，舊房交易量大；售價以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。

    4、低谷期。需求繼續減少，新的供給不再產生或很少產生。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，交易量很小；開發項目開工率低；消費需求依市場慣性減少，租金下降，

    考點8：

    影響房地產需求量的因素，或者 對某種房地產的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有：

    1、該種房地產的價格水平。一般來說，某種房地產的價格上升，對其需求就會減少；價格下降，對其需求就會增加，但也有比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

    2、消費者的收入水平。

    3、相關房地產的價格水平。

    4、消費者的偏好。

    5、消費者對未來的預期

    考點9：

    彈性較大的數值說明一個變量對于另一個變量的變化是敏感的，彈性較小的數值說明一個變量對于另一個變量的變化是較不敏感的。

    在經濟學里，將彈性數值分為5種類型：

    1、彈性數值大于1的情況，稱為富有彈性。

    2、彈性數值小于1的情況，稱為缺乏彈性。

    3、彈性數值等于1的情況，稱為單一彈性。

    4、彈性數值為無窮大的情況，稱為完全彈性。

    5、彈性數值等于零的情況，稱為完全無彈性。

    需求富有價格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線；需求缺乏價格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線；需求單一價格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線；需求完全富有價格彈性，價格的任何微小變化都會導致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線；需求完全無價格彈性，不管價格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。

    一種房地產需求的價格取決于該種房地產有多少替代品。

    替代品：一種房地產的價格上升，對另一種房地產的需求就增加。如經濟適用性住房與普通住宅之間。

    互補品：對一種房地產的消費多了，對另一種房地產的消費也會多起來。如住宅與其配套的商業、娛樂房地產。

    供給富有價格彈性的供給曲線與縱軸相交；供給缺乏價格彈性的供給曲線與橫軸相交；供給單一價格彈性的供給曲線與原點相交；供給完全富有價格彈性的價格的任何微小變化都會導致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線；供給完全無價格彈性的價格的任何變化都不會導致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線。

    就開發周期長短不同的房地產來看，在一定時期內，對于開發周期較短的房地產，開發商可以根據市場價格的變化較及時地調整開發量，供給彈性相應地就比較大；反之，開發周期較長的房地產，供給彈性就相應地比較小。

    房地產供給彈性有：房地產供給的價格彈性、房地產供給的要素成本彈性。

    房地產供給的價格彈性=房地產供給量變化的百分比/房地產價格變化的百分比

    房地產供給的要素成本彈性=房地產供給量變化的百分比/要素價格價格變化的百分比

    開發周期長的房地產，供給彈性較小。

    考點10：

    是指房地產開發商和擁有者（賣者）在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產的數量。

    形成供給有兩個條件：一是開發商或擁有者愿意供給，二是開發商或擁有者有能力供給。