2011年房地經紀人經紀相關知識考點精講（25）

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    近年來隨著經濟的發展，人們生活水平的提高，房屋租賃市場相當活躍，房屋租賃糾紛案件與過去相比，也呈現出一些新的特點。突出表現為新類型的酒樓、商場、發廊等房屋租賃糾紛不斷增加，這些糾紛的承租方為了給顧客提供一個良好、舒適的服務環境，往往對承租房屋進行大規模的裝修及增加服務設備，動輒數萬、幾十，多的甚至上百萬元。但由于雙方在訂立房屋租賃合同時對這些增添物的處理約定不明或未作約定，加之相關的法律、法規對此缺乏明確、具體的規定，一旦發生糾紛，法院處理起來難度很大，處理結果也不盡相同，影響了法院判決的嚴肅性和統一性。對此，筆者有一些不成熟的看法，擬在本文淺作探討。

    一、裝修物和增添物的區別

    在探討房屋租賃糾紛案件中增添物的處理之前，筆者認為應首先區分裝修物和增添物兩個概念。根據建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》（1995年9月1日施行）第二條第三款的規定：“本規定所稱的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構筑物內、外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構筑物外表和內部進行修飾處理的工程建筑活動”。可見，裝修物應是指安裝、修飾在建筑物或構筑物上的裝飾裝修材料，它不應包括增設在建筑物或構筑物上的中央空調、電梯、水、電等服務設施或設備。但現在訴訟到法院的房屋租賃糾紛案件中需要處理的承租人損失，不僅包括裝修物的損失，多數還包括前述的增加設備損失。這些設備由于需嵌裝在房屋中，安裝、拆除費用都很高，一旦拆除會嚴重影響其本身的價值，而且還會損壞房屋本身。所以，法院一般也將這些設備判決由出租人承擔，由出租人適當補償承租人損失。但在法律文書中有的法院將承租人的設備損失和裝修物損失統稱為裝修物損失是不科學的。因為根據建設部的規定，裝修物的內容不包括增加的電梯、空調等配套設備，而“增加的設備”這一概念也不能完全包括裝修物所指內容。筆者認為上述的兩種損失應統稱為增添物或增添損失。因為，根據有關法律、法規，如《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條、《城市公有房屋管理規定》第二十五條都是使用“增添”一詞來概括上述兩項內容，為了和法律、法規的規定相一致，筆者認為使用“增添物”這一概念來概括裝修物和增加的設備這兩項內容比較合適。

    二、增添物的性質和特點

    在民法理論中，動產所有權可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有權人的物相結合成為一物，形成新的財產。附合可以分為動產與不動產的附合，動產與動產的附合兩種。動產與不動產附合的一般原則是，依不動產為主物，由不動產之所有權人取得附合其上的從物的所有權。對從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權人為善意附合，有權依不當得利的法律規定要求主物物主賠償損失；從物所有權人為非善意附合的（如在承租的住房內設置不利于房屋的建筑物），則反而應承擔排除損害的責任。①如“臺灣民法”第811條規定：動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。但原動產所有人可依不當得利的規定請求其動產價值相當的補償（臺灣民法第816條）。《德國民法典》第946條規定：“動產與土地附合成為土地之同一體的構成部分者，土地所有權擴充到該動產”。但應補償動產所有人的損失（第951條）。在英美法中，動產也同樣可以成為不動產的附合物。對于動產與不動產的附合，我國法律沒有直接規定，但最高法院關于貫徹執行《民法通則》若干間題的意見（試行）（下稱《意見》）第86條的規定基本上體現了上述理論，該條規定：“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任”。

    在房屋租賃糾紛案件中，增添物和原租賃房屋之間就屬于動產與不動產的附合。增添物是從物，房屋是主物，增添物因其附合于作為不動產的主物房屋上，其所有權由房屋所有權人取得。

    在房屋租賃活動中，增添物具有如下特點：

    1、增添物為承租人所有。因增添物是承租人投資進行增添行為的產物，其所有權當然歸承租人所有。

    2、增添物與承租的房屋附合后雖能辨明原物，但己達到不可分離的程度。

    3、如強行將增添物與房屋分離，則可能導致該財產損毀或花費過大。

    本文所稱的增添物即是同時具有上述特點的裝修物或增加設備，對于能夠拆除，又不會嚴重影響該物本身價值的，不屬于本文所稱的增添物。