2011年房地經紀人經紀相關知識考點精講（11）

    育路教育網小編特為大家整理了2011年房地經紀人經紀相關知識考點精講，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    房地產經紀人考點指導（五）

    二星考點41：

    內部收益率（IRR）稱財務內部收益率，是指使項目各期的凈現金流量的現值之和等于零時的折現率。其計算公式為：

    求出內部收益率（IRR）后，將其與基準收益率ic相比較，判斷項目是否可行如下：

    當IRR>ic，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

    當IRR

    當IRR=ic，則說明項目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

    內部收益率與凈現值法的主要區別：

    1.凈現值是一個數額，內部收益率是一個比率。

    2.凈現值法需要預先確定一個折現率，內部收益率法則不需要預先確定一個折現率。

    內部收益率法存在的問題：

    內部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現金流量折現方法的結果相矛盾。這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設；二是多重根的問題。

    投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現的現金流量

    二星考點42：

    “價值”一詞在不同領域有不同的內涵，如有哲學的、美學的，這里所講的價值是經濟學的。在經濟學里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現為一定數量的貨幣或其他商品。人們在經濟活動中一般簡稱的價值，是指交換價值。

    任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。所以，沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定就沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產，既有使用價值也有交換價值。