樓市震蕩后將歸于平靜

物業稅又一次如期而至。

    2009年5月25日，國務院公布了《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，其中明確提出：“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅。” 
    雖然只有簡單的兩句話，而物業稅也并非第一次出現在中央正式文件中，但這依然成為《意見》最大亮點，再次引發熱議。 
    早在2003年10月，《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決議》就指出：“物業稅的基本框架是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅等稅種合并，借鑒國外房地產保有稅的做法，轉化為房產保有階段逐年收取的物業稅，稅額將隨房產的升值而提高。” 
    2005年國家“十一五規劃”中提出“穩步推行物業稅”。2006年10月，物業稅開始了“空轉”試點，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等省市相繼成為試點。 
    2007年1月25日，國稅總局下發的《2007年全國稅收工作要點》將“研究物業稅方案”列入當年工作范圍。 
    “估計物業稅開征應該會在今年年底的時候有一些實質性的舉措，因為十一五規劃的期限也已經到了。另外，這次的《意見》部署的也是2009年的一些具體的工作，今年之內應該會有所動作。如果開征，應該會以商業地產為先。”北京大學經濟所房地產金融中心主任馮科表示。 
    意外的“粽子”
    “端午節來了，沒想到我們收到了物業稅這樣一個粽子。”新加坡紅木集團總經理張永河對記者笑言。雖然是調侃的話，但作為房地產開發商，張永河內心卻并不輕松。物業稅是在商品房的保有環節征收的稅種，它會增加業主的持有成本，從而抑制消費需求。沒有需求便沒有成交量，這對于開發商來說顯然不是好事情。與張永河的心情同樣震蕩的則是整個地產股。 
    5月26日，地產板塊領跌大市。數據顯示當天上午就有超過3億資金從該板塊出逃。地產指數低開低走，全日跌幅2.67%，地產板塊整體跌幅1.38%，萬科A(000002.sz)、保利地產(600048.sh)等龍頭股全面下挫。而回顧歷史，每次物業稅熱議之時，必然是地產股大跌之時，前者已毫無疑問成為后者的“毒藥”。而物業稅對房地產市場的影響從股市中便可窺一斑。 
    “當然開征物業稅是勢在必行的。”張永河反復強調，“物業稅在國外已經是一個非常成熟的稅種，隨著中國房地產市場的逐漸成熟，這也一定會是它的方向。” 
    但對于中國的開發商來說，經歷了慘淡的2008年之后，好容易迎來了樓市的一點回春跡象，卻迎來“物業稅”當頭一棒。 
    在張永河看來，這次的訊號就像一道“閃電”。“至少它是個強烈的訊號，至于閃電之后到底有多大的雷聲，會不會下雨，下多大的雨，還是干打雷不下雨，誰也不清楚，但驚嚇還是少不了的。” 
    物業稅涉及買房成本，“理性的購房，可能都會繼續觀望，這會對樓市產生一些消極影響。”張永河分析說。物業稅的出臺會帶給房地產市場一個初期的“震蕩”，但之后會歸于平靜。 
    “如果物業稅開征，可能會帶來一兩年的震蕩期。初期如果出現大量拋售的情況，可能會引起房價暫時下跌，但供求關系趨于平衡后，房價會因為增加了物業稅成本而繼續上升。” 
    而在北京大學經濟所房地產金融中心主任馮科看來，這個震蕩期可能會延續三五年，并導致房價下跌。“假如現在房地產市場還是像前兩年一樣繁榮，炒房的人很多，那么征收物業稅來限制那些人是應該的。但現在房地產已經處于低迷狀態了，產業面臨困難，而且很脆弱，所以我們在這個時候還是希望會有溫和一些的政策。”張永河坦言。 
    對此，馮科主張實行“新老劃斷”，即從物業稅開征之日，新建住宅把土地出讓金由一次繳納變為分攤在物業稅當中，按年交納，房地產開發商只負責交納其開發房屋期限內的土地出讓金，剩余的土地出讓金則由業主逐年交納。而對于開征之日前的保有物業，還按照老辦法實施。“這樣會溫和一些”。 
　　“空轉實”邁出在望
    2008年初，曾有消息指北京等幾個試點城市向國家稅務總局和財政部遞交“空轉實”申請，并有望在當年6月正式開征物業稅，從工業企業和寫字樓等商業地產開始，暫時不考慮民宅。 
    這個消息最終落空。所謂“空轉”，是指虛擬意義上的資金循環，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業的數量，并進行評估和稅收統計。按照中央財經大學稅務學院副院長劉桓的說法，中國開征物業稅大致會“三步走”：第一，首先開征商業地產的物業稅。目前“空轉”模式基本上是以物業稅代替現有的兩個稅種，房地產稅和統計使用稅，用平移稅賦的辦法，不增加企業負擔。第二，向“豪宅”征收物業稅。第三，則是面向普通民宅征稅。 
    “第一步應該是比較好完成的，因為對企業來說以什么方式去拿并不重要，關鍵是他的稅賦不增加，這樣企業受到的影響就不是很大。”劉桓告訴記者。在劉桓看來，這樣的“空轉實”實施難度較小，實際上是“換湯不換藥”。但之所以遲遲沒有邁出這一步，是來自于金融危機的壓力。“現在畢竟是空轉，許多公司稅收交得并不是很實在，一旦轉實，企業負擔會增加，而現在的大環境是為企業減負。”“既然這次的《意見》中又重提這個話題，我想中央的意思就是要加快落實空轉實了，這幾年一直在研究，現在再說研究，意思也就是落實。空轉也已經積累了不少經驗，有個一年的時間足夠落實了。”劉桓推測。而另一方面，物業稅一旦以“空轉實”為頭陣啟動，其后續問題，即對于個人住宅如何征稅就必須迅速跟進。“這就好比業內有人開玩笑說狼來了，狼要真來了，先咬一只雞，再咬一頭豬，下一步就是咬人了。而實際上，大多數人關心的并不是第一步，而是個人住宅如何征稅。”劉桓介紹說，目前盡管對于個人住宅的征收模式還沒有統一，但有一些基本的原則是可以確定的。“比如老百姓自住的房子免稅了，或者有人說第一套房，人均面積之外的面積征稅，稅率在1%~3%之間。” 
    物業稅雖然是個稅種，但歸根結底不是稅務部門的問題，而是土地制度、財政制度等制度性問題。