土地登記的歷史沿革與登記制度

（二）權利登記制度 
　　權利登記制度發源于德國，故又稱“德國主義登記制度”。其主要特點為： 
　　1、采用形式主義立法。土地登記是土地權利變動的生效要件，土地權利的取得或變動不經登記不發生效力。換言之，土地權利變動只有到土地登記機關辦理登記后，才產生法律效力。
　　2、采取實質審查主義。土地登記機關不僅審查土地登記申請人提交的文件資料等登記所必備的形式要件，而且對土地權利變更的原因和事實以及是否符合有關法律規定等進行實質性審查。 
　　3、登記有公信力。土地權利一經登記即具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，土地登記簿上記載的土地權利變動事項按照實體法不成立或無效，對于善意取得土地權利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不負返還義務。
　　4、強制性登記。一切土地權利的發生和變更均必須登記。 
　　5、登記簿的編成采取物的編成主義。土地登記簿以土地為標準，另外按照登記的先后順序編成。
　　6、不頒發權利憑證。登記機關只在登記簿上登記，不向土地權利人頒發土地權利憑證。 
　　7、土地權利人以靜態登記為主。土地均應先登記現在的權利狀態，待變動時，再登記變動時的狀態。 
    （三）托倫斯登記制度
　　托倫斯登記制度為澳大利亞人托倫斯所創，目前東南亞許多國家引入這一登記制度。其主要特點為： 
　　1、初次登記不強制，但一經登記即進入強制登記狀態。不強制要求一切土地都必須登記，但任何一塊土地只要經第一次登記，其后的每一次土地權利的轉移或變動，都必須經過登記，非經登記不發生效力。 
　　2、登記有公信力。土地權利一經登記，便有不可推翻的效力。

　　3、土地登記機關負有賠償責任。土地登記后產生的不可推翻的效力是由國家保證的，國家專門從收取的土地登記費中提取一定比例資金作為保證金，以賠償由于錯登而使土地權利人所受的損失。  
　　4、采取實質審查主義。登記機關對土地登記進行實質性審查，并可要求經公告程序后方準予登記。
　　5、頒發權利憑證。土地登記簿填寫兩份，登記機關保留正本，權利人取得副本，正副本內容完全一致，副本作為土地權利人持有的土地權利憑證。 
　　6、登記簿上的編成采取人的編成主義。土地登記簿按土地權利人登記的先后次序編成，而不是以土地為標準。 
　　7、地籍圖可輔助說明登記簿的內容。
　　8、土地上如設有抵押權或其他權利，則作為該塊土地的負擔登記。  
　　9、土地經登記后，如有處分或設定負擔，以及其他各種法律行為，須依照法定的契約方式，訂立契約。 
　　（四）關于我國的土地登記制度
　　我國的土地登記制度兼具權利登記制度和托倫斯登記制度的特點，偏重于權利登記制度。其主要特點為： 
　　1、采用形式主義立法。土地權利非經登記不發生效力，土地登記是土地權利變動的生效要件，即土地權利變動(土地所有權、使用權、土地他項權利的取得、變更、喪失)只有到土地登記機關登記后，才產生法律上的后果。
　　2、采取實質審查主義。土地登記機關對登記義務人提出的土地登記申請，不僅要審查申請所必須具備的形式要件，而且還要對所申請登記的權利或權利變動事項是否符合國家的有關法律和政策、能否成立進行審查。 
　　3、登記有公信力。土地權利一經登記即具有法律效力，即使登記在土地登記簿上的土地權利或權利變動事項按照實體法不成立或無效，對于善意取得土地權利的第三人仍然有法律效力，善意第三人取得的土地權利不可推翻，不負返還義務。 
　　4、強制性登記。除國家土地所有權外，一切土地權利均須進行初始土地登記；初始土地登記后土地權利的變更均須進行變更土地登記。不申請初始登記的，按非法占地論處；不申請變更登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重，注銷土地登記和土地證書。

　　5、登記簿的編成采取物的編成主義。從根本上說，我國的土地登記簿是按物編成的，即以土地為標準，按宗地號為順序編成。按人編成主要體現在土地歸戶卡上。 
　　6、頒發權利憑證。土地登記機關將土地權利和權利變動事項登記到土地登記簿上后，還要向土地權利人頒發土地權利證書，主要有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權利證明書》，作為由土地權利人持有的享有該土地權利的法律憑證。土地權利證書是土地登記卡部分內容的副本。 
　　7、土地登記不僅登記土地權利的靜態，而且登記土地權利的動態。
　　8、土地登記不及地上的建筑物和附著物。土地登記的標的物僅限于最狹義的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附著物。這主要是由我國目前地政、房政由土地行政主管部門、房產管理部門分別管理的體制決定的。這一做法與國際上通行的把地面上的房屋及其他建筑物、附著物作為土地登記內容一部分的做法不相一致，且日益暴露出諸多弊端。  
　　9、土地登記機關一般設在土地行政主管部門。