09年房地產經紀人相關知識輔導：建設用地使用權提前收回及其補償

物權法解釋：第一百四十八條【建設用地使用權提前收回及其補償】

第一百四十八條　建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。
 
【解釋】本條是建設用地使用權提前收回及其補償的規定。
 
以出讓方式設立的建設用地使用權都有期限。建設用地使用權期間屆滿前，出讓人能否收回建設用地使用權？根據土地管理法第五十八條的規定，為了公共利益需要使用土地的，由有關政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權，并應當對土地使用權人給予適當補償。在實踐中，當事人一般也在建設用地使用權出讓合同中對提前收回的情況做出約定。國土資源部和國家工商局制定的出讓合同示范文本就有提前收回建設用地的內容：“根據社會公共利益需要提前收回土地使用權的，出讓人應當依照法定程序報批，并根據收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權價格給予受讓人相應的補償。”本條對提前收回的補償標準做了更為細化的規定。首先，對于建設用地上的房屋及其他不動產，應當依據征收的規定給予補償。本法第四十二條規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”因此，有關征收的規定是補償的依據。其次，對于房屋所占用的建設用地，不適用征收的規定。征收是國家把集體所有的土地和單位、個人的不動產變為國有的財產，是一種改變所有權的法律行為。我國城市的土地屬于國家所有，建設用地使用權人取得的是對土地使用的權利，國家收回本來就屬于自己的建設用地，不適用有關征收的規定。但是，為了公共利益的需要，國家可以提前收回建設用地使用權。由于建設用地使用權人是按照建設用地的使用期限交納出讓金的，因此，提前收回建設用地使用權的，出讓人還應當向建設用地使用權人退還相應的出讓金。比如，某商場的建設用地使用權期限是40年，該商場30年后被征收，那么對于該商場需要根據征收的規定給予補償，同時，還應當退還該商場所有權人10年的出讓金。