09年房地產經紀人相關知識輔導：宅基地使用權的變更登記和注銷登記

物權法解釋：第一百五十五條【宅基地使用權的變更登記和注銷登記】
 
第一百五十五條　已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

【解釋】本條是關于宅基地使用權的變更登記和注銷登記的規定。

宅基地使用權涉及國家對土地資源的管理，更是一種重要的用益物權。從長遠發展上看，對宅基地使用權的設立、變更和消滅進行登記，既有利于加強土地管理，又有利于表彰物權的狀態，從而減少爭端。目前有的地方的宅基地使用權的登記制度不夠完善，有的宅基地使用權還沒有登記。這一現狀盡管還沒有引發大的矛盾和糾紛，然而在宅基地使用權發生變動時就有可能帶來潛在的風險。本條考慮到我國廣大農村的實際情況以及登記制度的現狀，雖然沒有明確要求所有宅基地使用權一旦發生變更一律登記，但是對于己經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，則明確規定了應當及時辦理變更或者注銷登記。本條的規定既切合了我國物權制度發展的大方向，也有利于從實際出發，未雨綢繆，防患于未然。

目前關于宅基地使用權變更登記與注銷登記的規定，主要見于《土地登記規則》中。《土地登記規則》第三十七條規定：“有下列情形之一的，土地使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協議簽訂后三十日內，涉及房產變更的，在房產變更登記發證后十五日內，持轉讓合同或者協議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：（一）依法轉讓土地使用權的；（二）因買賣、轉讓地上建筑物、附著物等一并轉移土地使用權的；”“房屋所有權變更而使土地使用權變更的，在申請變更登記時，應當提交變更后的房屋所有權證書。”第三十九條規定：“因交換、調整土地而發生土地使用權、所有權變更的，交換、調整土地的各方應當在接到交換、調整協議批準文件后三十日內，持協議、批準文件和原土地證書共同申請變更登記。”第五十六條規定：“因自然災害等造成土地權利滅失的，原土地使用者或者土地所有者應當持原土地證書及有關證明材料，申請土地使用權或者土地所有權注銷登記。”第五十八條規定：“土地使用者、所有者和土地他項權利者未按照本規則規定申請注銷登記的，土地管理部門可以依照規定直接辦理注銷土地登記，注銷土地證書。”

物權法第一百五十三條對宅基地使用權的取得、行使和轉讓作了與其他法律和國家有關規定的銜接性規定，已經為未來宅基地使用權制度的發展完善留下了空間。本條對宅基地使用權變更登記和注銷登記的規定，將隨著我國的土地使用制度和宅基地使用權制度的發展完善，逐漸發揮其應有作用。