09年房地產經紀人相關知識考試輔導：國有和集體所有的自然資源

物權法解釋：第一百一十八條【國有和集體所有的自然資源、單位和個人可以取得用益物權】

第一百一十八條　國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。

【解釋】本條是關于國有和集體所有的自然資源，單位和個人可以取得用益物權的規定。
在我國，國家對土地等資源實行公有制，它是我國生產資料社會主義公有制的重要組成部分。我國憲法第十條第一款、第二款規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”根據憲法的規定，土地公有制有兩種形式：一是國家所有；二是集體所有。城市市區的土地屬于國家所有即全民所有。隨著社會主義建設事業的不斷發展，城市作為政治、經濟和文化的中心，在國家和社會生活中具有突出作用。城市中各種形式的用地十分重要和寶貴。因此，城市的土地屬于國家所有。在農村和城市郊區，土地是從事農業生產的主要生產資料，是農村勞動群眾集體所有制的重要物質基礎。為了促進農村各項事業的發展，保障農村和城市郊區勞動者的合法權益，農村和城市郊區的土地除法律規定屬于國家所有的以外，一律屬于集體所有。宅基地和自留地、自留山，雖然由農民個人使用，但也屬于農民集體所有。

土地等自然資源的公有制，決定了單位、個人利用土地等資源，必然要在國家所有或者集體所有的土地等資源上取得用益物權。

物權法具有較強的本土性，與一國的基本經濟制度密切相關。用益物權制度也概莫能外。從國外的法律規定看，凡實行計劃經濟體制的國家，其民法典上沒有物權法編，沒有用益物權制度，僅規定所有權制度且非常簡單。這是因為，實行計劃經濟體制的國家，一般運用行政手段組織經濟運行。國有土地的使用關系采取無償的劃撥方式，作為國有土地所有者的國家將國有土地劃撥給國有企業無償使用。農村土地則由作為所有者的集體自己使用，農戶在集體所有的土地上進行生產勞動，按勞取酬，不發生所有權與使用權的分離。無論是國有土地還是集體所有的土地的使用，都不采取設立用益物權的方式，因而不需要用益物權制度。實行市場經濟體制的國家，其民法典上都有物權法編，都規定了完備的所有權制度和用益物權制度。建立較為完備的所有權、用益物權等物權制度，也是實行社會主義市場經濟的基本法律保障。

物權法上的用益物權，是土地所有權與土地使用權分離的法律形式。凡實行市場經濟體制的國家，均有用益物權制度。但用益物權制度所發揮的作用及其意義，又因實行土地公有制或者土地私有制，而有程度的差別。在資本主義的市場經濟國家，土地歸私人所有，土地所有者自己使用土地，是土地使用關系的主要形式；土地所有者自己不使用而交給他人使用，是土地使用關系的次要形式。我國是在土地公有制基礎上實行社會主義市場經濟，城市土地歸國家所有，農村土地歸集體所有。作為土地所有者的國家自己不使用土地而交給各類企業等使用，是國有土地使用關系的主要形式；作為土地所有者的農民集體自己不使用土地而交給農戶使用，是農村土地使用關系的主要形式。因此，用益物權制度，對于實行社會主義市場經濟的我國所具有的意義和所發揮的作用，要遠遠超過對于實行資本主義市場經濟的國家所具有的意義和所發揮的作用：
 
物權法根據我國的基本經濟制度，以及建立和完善社會主義市場經濟體制的要求，在用益物權編中設專章分別規定了土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權。

土地承包經營權是指權利人依法對農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。物權法明確將農村土地承包經營權規定為用益物權，賦予了農民長期而有保障的土地使用權。本法對承包經營權人的基本權利、承包經營權的期限和期滿后的繼續承包、承包經營權的流轉、承包地的調整和收回、承包地被征收的補償等做了規定。
建設用地使用權是指權利人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。建設用地使用權是用益物權中的一項重要權利。建設用地使用權人通過出讓或者劃撥的方式取得對國家所有的土地使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。本法對建設用地使用權的取得方式、分層設立建設用地使用權、建設用地使用權的轉讓和出資或者抵押、建設用地使用權期滿后的續期等做了規定。

宅基地使用權是指權利人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。本法對宅基地使用權的取得、行使和轉讓等做了原則性的規定。