09年房地產經紀人相關知識考試輔導：土地承包期

物權法解釋：第一百二十六條【土地承包期】

第一百二十六條　耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。

前款規定的承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。

【解釋】本條是關于土地承包期的規定。

土地承包期是農村土地承包經營權存續的期間。在這個期間內，承包人享有土地承包經營權，依照法律的規定和合同的約定，行使權利，承擔義務。土地承包期是土地承包制度的一項重要內容，享有較長的承包期也是承包經營權中的一項重要權利。本法規定的承包期是法定期限，不得隨意變更。這一點關系到農民是否可以得到長期而有保障的承包經營權，關系到以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制的穩定和完善，關系到農業、農村經濟發展和農村社會穩定。
本條根據農村土地承包法的規定，對不同用途的農用地的承包期做了規定。

（一）耕地的承包期

耕地是指種植農作物的土地，包括灌溉水田、望天田（又稱天水田）、水澆地、旱地等。我國耕地總面積約為18.4億畝，人均1.4畝。實行家庭承包經營的耕地一直占耕地總面積的97%左右。
在我國農村實行家庭聯產承包責任制之初，承包期一般都比較短。承包期限過短，難以調動承包人增加投入、合理開發土地的積極性，甚至可能導致短期行為和對土地的掠奪式經營。這樣，國家實行土地承包經營制度就失去了積極意義。因此，1984年，國家有關政策要求土地承包期應當適當延長，一般應在15年以上。1993年，一些較早實行家庭承包經營的地方，第一輪土地承包即將到期。為了及時指導，國家提出，在原定的耕地承包期到期之后，再延長30年不變。此后，1998年修改的土地管理法明確規定，土地承包經營期限為30年。2002年頒布的農村土地承包法進一步明確規定，耕地的承包期為30年。
土地承包期限的長短，應考慮到我國農村的實際情況，根據農業生產經營的特點和農業經濟的發展趨勢等因素確定。如果期限過短，不利于土地承包經營權的穩定和農業的發展。耕地的承包期為30年的規定，符合農村耕地承包的現實要求。

（二）草地、林地的承包期

草地是指以生長草本植物為主，用于畜牧業的土地，包括天然草地、改良草地和人工草地。草原是草地的主體。從1984年開始，在全國推廣草原承包工作。一些地方對草地實行50年的承包期。
林地是指生長喬木、竹類、灌木、沿海紅樹林的土地，包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地以及跡地和苗圃等。在農村土地承包法頒布之前，實踐中林地的承包期一般確定為30-50年。
對于草地、林地的承包期限，我國法律的規定有一個發展過程。土地管理法規定，農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。土地承包經營期限為30年。國家政策曾原則要求，土地承包期再延長30年不變，營造林地和“四荒”地等開發性生產的承包期可以更長。農村土地承包法根據草地和林地承包的特殊性，明確規定，草地的承包期為30-50年。林地的承包期為30-70年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。
同耕地相比，草地和林地有其特殊性。以林地為例：
首先，耕地主要用于種植農作物，一般是一年一季或者兩季，有的是三季，很少種植多年生植物。而林地上一般生長著多年生的喬木、竹類、灌木等。
其次，從事林業開發投資大，林木生長期、收益期長，風險也比較高。如櫸木、水青岡、紅豆杉、袖木的采伐或經營期限至少在50-60年。再如我國特有的銀杏樹的生長極為緩慢，所以又稱“公孫樹”，形容祖輩種樹到孫輩才結果實。浙江東陽地區種植的香榧樹，15年開始結果，100年才進人豐產期，并可延續四五百年，有的可達上千年。
第三，我國對森林實行限額采伐制度，林地上種植的林木不能任意采伐。采伐必須申請采伐許可證并按照要求完成更新造林。承包人的生產經營和處置產品的權利受到一定的限制。
鑒于草地和林地的特殊性，農村土地承包法對草地和林地的承包期做出了上述規定。物權法的規定與農村土地承包法的規定是一致的。
本條第二款規定，前款規定的承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家規定繼續承包。這一規定符合用益物權的基本特征，符合以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制必須長期堅持的要求，進一步體現了賦予農民長期而有保障的土地使用權的立法精神。有利于保障廣大承包經營權人的利益，更好地鼓勵承包人在承包期即將屆滿時，繼續向承包地進行資金、勞力和農田基本建設等方面的投入，促進農業、農村經濟的發展和農村社會的穩定。