09年房地產經紀人相關知識考試輔導：互換轉讓土地承包經營權進行登記

物權法解釋：第一百二十九條【互換、轉讓土地承包經營權進行登記】

第一百二十九條　土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
 
【解釋】本條是關于互換、轉讓土地承包經營權進行登記的規定。
 
對互換、轉讓土地承包經營權進行登記，目的在于將土地承包經營權變動的事實予以公示，使他人明確知曉土地承包經營權的權利人變動的情況。本條對于土地承包經營權的互換、轉讓，采用登記對抗主義，即不登記不得對抗善意第三人。也就是說，當事人簽訂土地承包經營權的互換、轉讓合同，并經發包人備案或者同意后，該流轉行為在當事人雙方之間即發生法律效力，而不強求當事人登記。這樣規定，符合中國農村的實際。一是，農民承包的是本集體的土地，聚集而居的農戶對承包地的情況相互了解；二是，互換限于本集體組織內部，農戶向本集體經濟組織以外的人轉讓的情況也比較少；三是，變更土地承包經營權登記要履行一定的法律手續，并交納相應的費用，會增加農民的負擔。與此同時，考慮到土地承包經營權互換、轉讓后，如果未將權利變動的事實通過登記的方法予以公示，他人可能因不了解權利變動的情況而受到損害。因此，本法將登記與否的決定權交給了當事人。未經登記的，不能對抗善意第三人。也就是說，不登記將產生不利于土地承包經營權受讓人的法律后果。比如承包人甲將土地承包經營權轉讓給乙，但沒有辦理變更登記。此后，甲又將同一塊地的承包經營權轉讓給丙，同時辦理了變更登記。如果乙與丙就該塊土地的承包經營權的歸屬發生糾紛，由于丙取得的土地承包經營權進行了登記，他的權利將受到保護。乙將不能取得該地塊的土地承包經營權。因此，土地承包經營權的受讓人為了更好地維護自己的權益，要求辦理土地承包經營權流轉登記比較妥當。
根據本條規定，將土地承包經營權以互換、轉讓方式流轉，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記。登記部門對符合變更登記條件的，予以變更登記，換發或者更改土地承包經營權證書。
土地承包經營權流轉有轉包、出租、互換、轉讓等方式，但本條規定的變更登記只列明了互換與轉讓兩種形式。互換與轉讓，是將土地承包經營權換由或者轉給他人行使，承包經營權的主體發生了變更；而轉包和出租，原有的承包人與發包人的承包關系不變，承包人仍享有原來的承包經營權。由于變更登記的主要目的是向社會公示權利主體的變化，以保護善意第三人，而轉包和出租不發生權利主體的更迭，因此不要求對轉包和出租進行變更登記。