09年房地產經紀人相關知識考試輔導：建設用地使用權分層設立

物權法解釋：第一百三十六條【建設用地使用權分層設立】

第一百三十六條　建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

【解釋】本條是關于建設用地使用權分層設立的規定。

土地資源具有稀缺性和不可再生性，如何充分地發掘土地的價值，是各國共同面臨的課題。隨著人類社會的進步和發展，特別是現代化專業技術的進步，分層次開發土地成為了土地利用的新趨勢。我國一些地區也出現利用地下空間建造地下商場、車庫等設施，利用地上空間建造空中走廊、天橋等情況。對于空間利用的問題，我國有的地方在出讓土地時也進行過探索：將建設用地使用權人對空間享有的權利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，其中建筑物的高度根據規劃確定；深度根據技術指標確定的建筑物的基底位置確定。確定范圍之外的土地使用權仍屬于國家，國家可以再次出讓。由于我國現行法律、行政法規未對土地分層出讓的問題做出過規定，實踐中對于專門利用地下或者地上空間的權利性質仍不明確，造成一些土地登記機構無法辦理登記手續，相關設施權利人的權利得不到確認和法律上的保護。因此，在物權法中，對土地分層次利用的權利進行規范勢在必行。
 
如何在物權法中規定空間利用的權利，在物權法起草過程中有不同的意見。有人建議，在用益物權一編對“空間利用權”設專章，對空間利用權的設定、期限、轉讓、抵押等問題做出規定。有人建議，空間權可分為空間基地使用權、空間農地使用權、空間鄰地利用權等，因此，應當把這些權利放人物權法相應的章節里分別規定。

羅馬法中存在“誰擁有土地誰擁有土地之無限上空”的主張，但是該觀點在現代社會中已經被拋棄，即使在土地私有的國家也不存在因擁有土地而當然享有該土地上下空間權利的問題。隨著經濟與社會的發展，對土地的需求量越來越大，土地分層次利用的問題也日益突出。為了適應土地利用由平面趨向立體化發展的趨勢，增加土地分層利用的效用，有的大陸法系國家和地區在民法地上權中規定空間利用的問題，有的國家和地區單行法中也涉及空間利用權的內容，1966年日本對民法典修改時，增加了空間地上權的內容。規定地下或者空間因定上下范圍及有工作物，可以以之作為地上權的標的。我國臺灣地區“民法”制定時，僅就普通地上權做了規定，未規定空間地上權。1988年臺灣地區制定的“大眾捷運法”確立了空間地上權的內容，規定大眾捷運系統主管機關因路線工程上之必要，可以穿越公有、私有土地之上空或者地下，其土地所有人、占有人或者使用人不得拒絕，必要時可以就其需用之空間范圍協議取得地上權，協議不成時，通過征收來取得，并給予相應的補償。據了解，臺灣地區正在對“民法”進行修訂，其中對于“地上權”的一項重要修正，就是明確規定“空間地上權”，即地上權得在他人土地上下之一定空間范圍內設定。英美法系國家對于空間利用權也有相應的規定。19世紀20年代，美國城市開始進入土地的立體開發時期，將土地上下空間的利用從土地地表分離出來，在一定高度予以分割。在此基礎上以一定空間為客體允許讓渡、租賃。1927年美國伊利諾伊州制定的關于鐵道上空讓渡、租賃的空間權立法，是美國歷史上第一部關于空間權的成文法。1973年俄克拉荷馬州也出臺了空間法，使已獲得承認的空間權以成文法的形式加以確認。根據該法的規定，空間權是一種不動產，可以成為所有、讓渡、租賃、擔保及繼承的標的，并且在征稅及征收上適用不動產的有關規定

我國城市的土地屬于國家所有，農村的土地屬于集體所有。土地的性質決定了土地上下空間的所有權屬于國家和集體，當事人只能通過設定建設用地使用權等用益物權的方式取得對土地以及上下空間的使用。目前，集體土地需要征收為國家所有后才能出讓，國家在出讓建設用地使用權時，只要對建筑物的四至、高度、建筑面積和深度做出明確的規定，那么該建筑物占用的空間范圍是可以確定的。根據本法第一百三十八條第（四）項的規定，建設用地使用權出讓時，應當在合同中明確規定建設物、構筑物以及附屬設施占用的空間范圍，這樣建設用地使用權人對其取得的建設用地的范圍就能界定清楚。比如，同一塊土地地下10米至地上70米的建設用地使用權出讓給甲公司建寫字樓；地下20-40米的建設用地使用權出讓給乙公司建一地下商場。在分層出讓建設用地使用權時，不同層次的權利人是按照同樣的規定取得土地使用權的，在法律上他們的權利和義務是相同的，只不過其使用權所占用的空間范圍有所區別。所以，建設用地使用權的概念完全可－以解決對不同空間土地的利用問題，物權法沒有引人空間利用權的概念。因此，本條規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。
 
那么，如何調整同一塊土地不同用益物權人之間的關系呢？根據本法的規定，不動產的權利人根據相鄰關系的規定，應當為相鄰各權利人提供必要的便利，并在其權利受到損害時，可以請求相鄰權利人補償。不動產的權利人想提高自己土地的便利和效益，可以通過設定地役權取得對他人土地的利用。以上規定完全適用于分層設立的建設用地使用權。在土地分層出讓的情況下，不同層次的建設用地使用權人之間應當適用相鄰關系的規定。如果建設用地使用權人一方需要利用另一方的建設用地，同樣可以通過設定地役權來解決。總之，物權法所有適用于“橫向”不動產之間的相鄰關系和地役權等規定都適用于“縱向”不動產之間。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。