09年房地產經紀人相關知識考試輔導：建設用地使用權人支付出讓金等費用的義務

物權法解釋：第一百四十一條【建設用地使用權人支付出讓金等費用的義務】

第一百四十一條　建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。

【解釋】本條是關于建設用地使用權人支付出讓金等費用的義務的規定。
 
我國實行土地公有制，建設用地使用權人使用國家所有的土地，國家收取土地出讓金等費用，是國家所有權在經濟上的體現。

（一）應當支付土地出讓金等費用的情形

1．在取得建設用地使用權時，采用出讓等有償使用方式的，應當支付出讓金等費用。土地管理法第二條第五款規定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。”第五十五條規定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。”城市房地產管理法第三條、第十五條也有同樣的規定。根據有關規定，劃撥取得建設用地使用權的，在取得使用權時國家不收取出讓金。
2．在建設用地使用權轉讓時，通過劃撥取得的建設用地使用權應當補繳出讓金。城市房地產管理法第三十九條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”此外，城市房地產管理法第五十條還規定：“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。”

（二）支付土地出讓金等費用的意義

出讓金等費用的本質是應當歸國家所有的土地收益。這一本質是由我國的土地有償使用制度決定的。在過去很長一段時期內，國有土地是由國家以行政手段無償交給用地單位使用的。這種土地使用制度有很多弊端：（1）土地資源配置效益差，利用效率低，土地資源浪費嚴重，國家卻缺乏調節余缺的機制。（2）國有土地收益大量流失，土地收益留在了用地者的手中，國家的土地所有權虛置。（3）市場機制缺失，土地作為生產力要素其價值得不到正常體現，導致市場主體實際上的不平等地位。由于不同企業都從政府無償得到不同位置和數量的土地，擁有較多土地且位置優越的企業，與缺乏土地位置較差的企業，實際上處于不平等的競爭地位。
舊體制嚴重的弊端，使得實行國有土地有償使用制度，收取出讓金等費用具有了重要意義。（1）土地公有制是社會主義公有制的重要組成部分，在市場經濟條件下，實行國有土地有償使用制度，通過收取出讓金等費用取得土地收益，才能使國家對土地的所有權在經濟上得到實現，才能真正保障社會主義公有制的主體地位。（2）土地是巨大的社會財富，而且會隨著經濟和社會的發展不斷增值。國家掌握了國有土地的收益，就有足夠的財力組織社會化大生產，更好地實現社會主義國家的經濟職能。（3）土地是基本的生產要素，通過收取或者補交出讓金使土地使用權進人市場，有助于形成包括消費品市場、生產資料市場和資金、勞動力、土地等生產要素市場的完整的社會主義市場體系。通過充分發揮市場調節的作用，合理配置土地資源，實現最大的土地利用效益，進而推進社會主義市場經濟的健康發展。

（三）不交納出讓金等費用的法律責任
 
正是因為交納出讓金等費用對國家和社會意義重大，法律、行政法規對不交納出讓金等費用的行為規定了相應的法律責任。例如，城市房地產管理法第六十六條規定，違反城市房地產管理法第三十九條第一款關于劃撥土地使用權轉讓須補繳出讓金的規定的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地出讓金、沒收違法所得，可以并處罰款。在有出讓合同的情況下，不支付出讓金的行為同時還是一種違約行為。因此除了行政法上的責任，法律、行政法規還規定了相應的違約責任。例如，城市房地產管理法第十五條規定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十四條規定：“土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。”
總之，通過支付出讓金等費用，向國家上繳土地收益，是國家土地有償使用制度的重要內容，也是土地管理法、城市房地產管理法等有關法律、行政法規中規定的法定義務。物權法第一百三十八條已經將出讓金等費用及其支付方式列為建設用地使用權出讓合同的條款之一，按時、足額支付出讓金，更是建設用地使用權人的合同義務，應當一秉誠實信用，認真履行。