09年房地產經紀人相關知識考試輔導：建設用地使用權流轉方式

物權法解釋：第一百四十三條【建設用地使用權流轉方式】

第一百四十三條　建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。

【解釋】本條是關于建設用地使用權流轉方式的規定。

（一）關于建設用地使用權流轉的法律依據

同支付出讓金等費用一樣，建設用地使用權的依法流轉，也是我國土地有償使用制度的重要內容。有關法律、行政法規對此已經有了明確的規定，例如，土地管理法第二條第三款規定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依法轉讓。”城市房地產管理法第三十六條規定：“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。”第四十七條規定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。”“以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四條規定：“依照本條例的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。合法權益受國家法律保護。”第十九條第一款規定：“土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。”
根據這些法律、行政法規的規定，建設用地使用權可以依法轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。

（二）關于對建設用地使用權流轉的限制

法律、行政法規還規定了對建設用地使用權流轉的限制。對于劃撥取得的建設用地使用權，其流轉就要受到一定限制。物權法本條規定的除外條款所指的就是這些限制性規定。
1．關于劃撥取得的建設用地的流轉
根據法律、行政法規的規定，對于劃撥取得的建設用地，其流轉要通過行政審批，并交納相應土地出讓金或者土地收益。例如，城市房地產管理法第三十九條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”第五十條規定：“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。”擔保法第五十六條規定：“拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人有優先受償權。”此外，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中也有相應的規定。
2．關于以出讓方式取得的建設用地使用權流轉的限制
根據法律和行政法規的規定，即便是以出讓方式取得的建設用地使用權，在有些情況下也是不能直接進人流轉的。例如，城市房地產管理法第三十七條規定：“下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。”第三十八條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。”“轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條第二款規定：“未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。”總之，建設用地使用權的流轉及其限制，在有關法律、行政法規中已經有了比較完備的規定。在本條的貫徹和執行中要注意吸取已有規定在貫徹實施中的成果和經驗，使建設用地使用權的流轉更為有序，實現地盡其利。