建設用地使用權續期土地上的房屋及其他不動產歸屬問題

物權法解釋：第一百四十九條【建設用地使用權續期及土地上的房屋及其他不動產歸屬】
　　第一百四十九條　住宅建設用地使用期間屆滿的，自動續期。
　　非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
　　【解釋】本條是建設用地使用權續期及土地上的房屋及其他不動產歸屬的規定。
　　國家通過出讓的方式，使建設用地使用權人獲得一定期間內利用土地的權利。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，建設用地使用權出讓的最高年限為：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年、綜合或者其他用五十年。因此，建設用地使用權期間屆滿后，就面臨建設用地使用權如何續期的問題。城市房地產管理法第二十一條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”物權法草案曾經根據現行法律的規定，對建設用地使用權的續期做出了規定。但是，物權法草案向全社會征求意見后，一些部門和群眾對建設用地使用權續期的規定提出了不同的意見。有人提出，一幢公寓多戶居住，建設用地使用權期間屆滿，是由住戶個人申請續期還是業主委員會統一申請續期，意見不一致時怎么辦，需要明確。建設用地使用權續期的問題，確實和老百姓的利益息息相關，應當保障老百姓安居樂業，使有恒產者有恒心。如果規定住宅建設用地需要申請續期，要求成千上萬的住戶辦理續期手續，不僅難以操作，加重了老百姓的負擔，也增加了行政管理的成本，不利于社會的安定。在聽取各方面的意見后，物權法草案對住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權的續期分別做出了規定，明確規定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。“住宅建設用地使用權自動續期”的規定受到了普遍的贊成。同時，有人提出，住戶買房時已經支付了土地出讓金，續期后不應再交費。有的認為，續期的應交少量的土地使用費。考慮到住宅建設用地使用權續期后是否支付土地使用費，是關系到廣大群眾切身利益的問題。絕大多數住宅建設用地使用權的期限為七十年，如何科學地規定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，目前還缺少足夠的科學依據，應當慎重研究，物權法以不作規定為宜。而且物權法不作規定，也不影響國務院根據實際情況做出相關的規定。因此，本條對建設用地使用權期間屆滿后是否支付土地使用費的問題未作規定。
　　為什么非住宅建設用地使用權沒有采取自動續期的規定？這是因為非住宅建設用地和住宅建設用地有較大的區別。非住宅建設用地的使用期限相對比較短，使用用途也各不相同。有的建設用地使用權人僅需要在特定的期限內使用建設用地，過了該期限，就沒有使用該土地的必要。因此，不宜將自動續期作為非住宅建設用地使用權適用的一般原則，是否續期應當由建設用地使用權人自己決定。根據本條的規定，非住宅建設用地使用權的續期，按照法律規定辦理，即建設用地使用權可以在建設用地使用權期間屆滿前一年申請續期。只要建設用地使用權人提出續期的要求，出讓人就應當同意，只有在公共利益需要使用該建設用地的情況下，出讓人才有權拒絕建設用地使用權人續期的要求，收回該土地。
　　有人擔心，住宅建設用地使用權自動續期會影響城市規劃和建設。物權法第一百四十八條規定，建設用地使用期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照有關征收的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償。在建設用地使用權續期后，因為公共利益需要收回的，也可以適用同樣的原則。
　　關于建設用地使用權期限屆滿后建筑物歸屬的問題，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權期間屆滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。有人提出，建設用地使用權期間屆滿，應當根據公平的原則來確定建筑物等歸屬，而不宜一律規定歸國家所有。現實中也有法律對于非住宅建設用地使用權期間屆滿后該土地上的廠房等不動產歸屬的問題做出規定。比如，中外合作經營企業法規定，中外合作者舉辦合作企業，應當在合作企業合同中約定“合作企業終止時財產的歸屬”。因此，對于非住宅建設用地到期后地上物歸屬的問題，解決的辦法是，有約定的，應當按照約定，比如按照BOT合同的約定處理等；沒有約定或者約定不明確的，應當按照有關法律規定辦理。