2013年房估師考試經營與管理學習筆記（14）

　　1.3.2.2 房地產置業投資

　　房地產置業投資，是指面向現有運行中的房地產資產，以獲取物業所有權或 使用權為目的的投資。其對象可以是開發商新竣工的商品房(市場上的增量房地 產)，也可以是舊有物業(市場上的存量房地產)。

　　房地產置業投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產經營的需 要即自用;二是作為投資將購入的物業出租給最終使用者，獲取較為穩定的經常 性收入。這種投資的另外一個特點是在投資者不愿意繼續持有該項物業資產時， 可以將其轉售給另外的置業投資者，并獲取轉售收益。

　　例如，某公司以300萬元投資購買了一個250m2的寫字樓單位，并將其中的100m2用做該公司的辦公室，將另外150m2租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是50萬元。經過l0年之后，該公司為了財務安排方面的需要，將擁有的250m2寫字樓全部轉售出去，扣除銷售稅費后的凈轉售收入為450萬元。可以看出，該公司的置業投資，同時達到了自用(消費)、獲取經常性收益、投資保值和增值等幾個方面的目的。

　　1.3.3 房地產間接投資

　　1.3.3.1 房地產企業債券和股票投資

　　為了降低融資成本，越來越多的大型房地產投資企業希望通過資本市場直接 融資，以支持其開發投資計劃。例如，北京首都創業集團1999年5月28日成功 發行了5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業債券，用于陽春光華、盛世家 園等6個優質普通住宅項目的開發，不僅解決了開發項目資金短缺的問題，也為 投資者提供了一個很好的間接投資房地產的機會;北京天鴻寶業、深圳金地、華 潤北京置地等則通過公司上市，解決了房地產開發所需的資本金投人問題。債券 或股票的投資者，也就分享了房地產投資的部分收益，成為房地產間接投資者。