2013年房估師考試經營與管理學習筆記（8）

　　1.2.2 壽命周期長

　　土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該 權益的期限還可以根據法律規定延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久 性。因此房地產具有壽命周期長的特點，房地產投資是一種長期投資。

　　房地產同時具有經濟壽命和自然壽命。經濟壽命是指在正常市場和運營狀態 下，房地產的經營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續時間;自然壽命 則是指房地產從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構件和 設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時間。

　　自然壽命一般要比經濟壽命長得多。從理論上來說，當房地產的維護費用高 到沒有租客問津時，干脆就讓它空置在那里。但實際情況是，如果房地產的維護 狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽 命，因為如果對建筑物進行一些更新改造、改變建筑物的使用性質或目標租客的 類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產少得多的投資，繼續獲取可觀 的收益。

　　國外的研究表明，房地產的經濟壽命與其使用性質相關。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是40年，工業廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命

　　是45年，銀行、零售商業用房的經濟壽命是50年，倉儲用房的經濟壽命是60

　　年，鄉村建筑的經濟壽命是25年。應該指出的是，稅法中規定的有關固定資產

　　投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產

　　的經濟壽命或自然壽命相同。

　　[例題] 房地產的經濟壽命是指物業開始使用至( )的時刻。

　　A. 收益為零 B.產生的收益超過其使用成本

　　C. 收益為零 D.收益率小于基準收益率

　　答案：C