2013年房估師考試經營與管理學習筆記（9）

　　1.2.3 適應性

　　適應性，是指為了適應市場環境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便 程度。房地產本身并不能產生收益，也就是說房地產的收益是在使用過程中產生 的。由于這個原因，置業投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地產 市場的需求特征，又能增加置業投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的 短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求;公寓內的租客希望獲得 洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設備來解決這一問題。

　　按照租客的意愿及時調整房地產的使用功能十分重要，這可以極大地增加對 租客的吸引力。對置業投資者來說，如果其投資的房地產適應性很差，則意味著 他面臨著較大的投資風險。例如對于功能單一、設計獨特的餐館物業，其適應性 就很差，因為幾乎不可能不花太多的費用來改變其用途或調整其使用功能，在這 種情況下，萬一租客破產，投資者必須花費很大的投資才能使其適應新租客的要 求。所以，投資者一般很重視房地產的適應性這一特點。

　　1.2.4 各異性

　　各異性，是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。由于受區位和 周圍環境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是 在同一條街道兩旁同時建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部 附屬設備、臨街情況、物業管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終 反映在兩宗物業的租金水平和出租率等方面。

　　此外，業主和租客也不希望他所擁有或承租的物業與附近的另一物業雷同。 因為建筑物所具有的特色甚至保持某一城市標志性建筑的稱號，不僅對建筑師有 里程碑或紀念碑的作用，對擴大業主和租客的知名度、增強其在公眾中的形象和 信譽，都有重要作用。從這種意義上來說，每一宗物業在房地產市場中的地位和 價值不可能與其他物業完全一致。