2013年房估師《理論與實務》習題精選（21）

　　1.某宗房地產， 凈收益每年50萬元， 建筑物價值200萬元， 建筑資本化率為12%， 土地資本化率為10%， 則該宗房地產的總價值為( 　)萬元。

　　A.417

　　B.500

　　C.460

　　D.450

　　2.某類房地產通常抵押貸款占70%， 抵押貸款的年利率為10%， 購買者自有資本要求的年收益率為12%， 則該類房地產的資本化率為( 　)%.

　　A.10.6

　　B.11.4

　　C.11.2

　　D.10.8

　　3.某宗房地產正常情況下年總收益140萬元， 年總費用40萬元， 資本化率12%， 出讓時的土地使用權年限為50年， 現已使用5年， 則該宗房地產的現時總價為( 　)萬元。

　　A.833.33

　　B.830.45

　　C.828.25

　　D.827.64

　　4.某前后臨街總深度為30米的矩形宗地， 前街路線價為2000元/平方米， 后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值估價法， 其前街影響深度為( 　)米。

　　A.10

　　B.15

　　C.20

　　D.30

　　5.對同一宗房地產而言，( 　)

　　A.房地價格=土地價格+建筑物價格-建筑物折舊

　　B.建筑物價格=房地價格-土地價格

　　C.土地價格=房地價格-建筑物價格-建筑物折舊

　　D.房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物折舊。

　　6.開發商在開發某別墅區時， 產了增加利潤提高了建筑密度和容積率， 但結果反而使別墅的價格下降，這是因為( 　)。

　　A.市場不景氣

　　B.該別墅區的環境條件變差

　　C.該別墅的單位開發成本降低

　　D.開發商可獲得滿意的利潤即可

　　7.購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%， 若該類房地產的資本化率為10.8%， 則自有資本要求的年收益率為( 　)%.

　　A.15.0

　　B.15.7%

　　C.12.6%

　　D.11.6

　　8.選取可比實例時， 應注意所謂地點的同一性或類似性， 是指所選取的可比實例與估價對象處于( 　)。

　　A.同一地區

　　B.同一城市

　　C.同一供求范圍內的類似地區

　　D.A或C

　　9.某建筑物， 政府主管部門規定的該類建筑物的耐用年N與該建筑物的經過年數t、尚可使用年限n之間的關系為( 　)。

　　A.N=t+n

　　B.Nt+n

　　C.N>t n

　　D.A、B、C都可能

　　10.房地產價格實質上是房地產( 　)的價格。

　　A.開發成本

　　B.權益

　　C.物質實體

　　D.B和C