2013年房估師《理論與實(shí)務(wù)》習(xí)題精選（12）

　　1.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為(　)。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　2.在估價中選取4個可比實(shí)例：甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格 5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實(shí)例單價的高低排序?yàn)?　)。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　3.建筑物的重新構(gòu)建價格是(　)的價格。

　　A.扣除折舊后

　　B.估價時點(diǎn)時

　　C.客觀

　　D.建筑物全新狀態(tài)下

　　4.對于一宗房地產(chǎn)的價格，通常由(　)所構(gòu)成。

　　A.土地取得成本

　　B.開發(fā)成本

　　C.銷售稅費(fèi)，投資利息

　　D.管理費(fèi)用

　　5.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于(　)萬元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　6.下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價的步驟的是(　)。

　　①選取可比實(shí)例;②搜集交易實(shí)例;③建立價格可比基礎(chǔ);④進(jìn)行交易日期修正;⑤進(jìn)行交易情況修正;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正;⑦求取比準(zhǔn)價格

　　A.①②③④⑤⑥⑦

　　B.②①③⑤④⑥⑦

　　C.①③②④⑥⑤⑦

　　D.②①⑧④⑤⑥⑦

　　7.應(yīng)用路線價法的前提條件是(　)。

　　A.土地形狀較規(guī)則

　　B.街道較規(guī)整

　　C.地勢較平坦

　　D.臨街各宗土地的排列較整齊

　　8.當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用(　)預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法

　　D.移動平均法

　　9.下面屬于構(gòu)筑物的是(　)。

　　A.煙囪

　　B.水塔

　　C.水井

　　D.屋頂

　　10.在估價中要特別注意下列(　)之間的內(nèi)在聯(lián)系。

　　A.估價方法

　　B.估價目的

　　C.估價時點(diǎn)

　　D.估價對象狀況