2012年房地產估價師制度與政策權威卷及答案(第一套)(7)

四、綜合分析題(共3大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
(一)某房地產開發公司擬建設商品住宅，該地塊位于某城市規劃區內，在擬獲得的地塊上有房屋產權單位為甲廠的職工A租賃的公有住房和承租戶13居住，該兩房屋屬于擬拆遷范圍內，在拆遷過程中，承租戶8因補償標準問題與房地產開發公司產生矛盾。若甲廠與承租戶13繼續保持租賃關系。
1．該房地產開發公司按法定程序，應依次領取（　�。�。
①土地使用權證②建設用地規劃許可證③施工許可證④建筑工程規劃許可證
A．④-②-①-③
B．③-④-②-①
C．②-①-④-③
D．①-②-④-③

2．該房地產開發公司在申請領取拆遷許可證時應提交（　　）。
A．金融機構出具的拆遷補償安置資金證明
B．拆遷方案
C．建設用地規劃許可證
D．國有土地使用權批準文件

3．若甲廠想獲得該房地產開發公司的貨幣補償，應該（　�。�。
A．與職工A解除租賃關系
B．與職工A保持租賃關系
C．負責對職工A進行安置
D．負責對職工A進行補償

4．該房地產開發公司與甲廠就職工A居住的房屋簽署的拆遷補償安置協議應包括（　　）。
A．補償金額
B．安置房面積
C．安置地點
D．搬遷過渡方式

(二)甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土地使用權進行住宅和商業房地產開發，為此與乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)達成協議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃以及投標報價等內容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發的住宅和商業用房。雙方協定，根據利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。
5．乙公司通過市場分析，制定項目融資方案和營銷計劃，并按經濟學中的零利潤原則確定土地使用權投標報價，此地價為甲公司預期()。
A．能保本而接受的最高地價
B．能保本而接受的最低地價
C．能取得正常利潤而接受的最高地價
D．能取得正常利潤而接受的最低地價

6．目前國家針對房地產市場過熱采取了若干宏觀調控政策，其中屬于財政政策的為（　�。�。
A．增加稅收
B．提高存貸款利率
C．調整土地供給結構
D．減少公共工程開支

7．該地塊招標文件中明確規定，項目總建筑面積中應當有70%以上用于建造90平方米以下 的住房，則該指標為統計指標中的（　　）。
A．結構相對指標
B．強度相對指標
C．比較相對指標
D．比例相對指標
8．甲公司預期獲得的房屋銷售款項實現時，將在現金流量表中列入（　　）。
A．貨幣資金的期末余額
B．經營活動產生的現金流量
C．投資活動產生的現金流量
D．籌資活動產生的現金流量

9．乙公司在開始市場分析之前，需仔細分析該項目土地使用權招標文件，其中屬于該項目控制性詳細規劃中用地控制指標的為（　�。�。
A．綠地率
B．容積率
C．建筑密度
D．住宅和商業用地的面積

10．下列關于雙方達成協議的表述中，正確的是（　　）。
A．雙方達成的是一種單務合同
B．雙方民事法律關系的客體包括行為和咨詢報告
C．甲公司是乙公司的被代理人
D．甲公司開始支付的款項是一種定金

(三)甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)于2008年12月設立，注冊資本為1000萬元。2009年1月，甲公司決定開發一商品住宅小區，項目總投資8000萬元，并以出讓方式取得了該土地使用權。甲公司在該小區開發過程中，以在建工程抵押貸款籌措建設資金 2009年7月，甲公司將該項目轉讓給乙公司。2010年9月，乙公司完成該小區開發，并通過綜合驗收。
11．甲公司目前的房地產開發企業資質等級應該為（　�。�。
A．二級
B．三級
C．四級
D．暫定

12．甲公司確定該房地產開發項目，應當符合（　�。�。
A．土地利用總體規劃
B．年度建設用地計劃
C．年度建設投資計劃
D．房地產開發年度計劃

13．甲公司開發該小區的資本金不得低于（　�。┤f元。
A．1600
B．2400
C．2800
D．3200

14．下列關于甲公司以在建工程抵押和項目轉讓的表述中，正確的有（　　）。
A．在建工程抵押登記屬于土地使用權變更登記
B．在建工程抵押是指以依法取得的土地使用權連同在建工程已投入的資產設定抵押
C．甲公司投入資金達到1600萬元即可轉讓該房地產開發項目
D．受讓該房地產開發項目的乙公司，可以不具備房地產開發企業資質
15．住宅小區竣工綜合驗收的內容有（　�。�。
A．城市規劃和設計條件的落實情況
B．項目手冊記錄的項目進展情況
C．拆遷安置方案的落實情況
D．物業管理的落實情況