2012年房估師考試《案例分析》課程講義（17）

    8.征地和房屋拆遷補償估價

    征地和房屋拆遷補償估價，分為征用農村集體所有的土地的補償估價（簡稱征地估價）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價（簡稱拆遷估價）。 征地估價應依據《中華人民共和國土地管理法》以及當地制定的實施辦法和其他有關規定進行。拆遷估價應依據《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》以及當地制定的實施細則和其他有關規定進行，并特別注意以下問題：

    （1）房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。

    （2）拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

    （3）拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。”

    （4）拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

    （5）拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。

    （6）委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質（用途）和面積。被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。

    對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

    對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。

    （7）拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。 實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

    （8）拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。 拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。

    （9）估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

    （10）拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

    拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。

    拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

    （11）拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，向被拆遷房屋所在地的房地產估價專家委員會申請技術鑒定。

    受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人及以上單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。

    鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或是拆遷當事人的，應當回避。

    （12）估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價專家委員會成員、估價機構、估價人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。