2012年房估師考試《案例分析》課程講義（4）

    例如：某宗房地產的土地面積 4000㎡，建筑面積2500㎡， 建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計算該宗房地產相對于空地的減價額。

    「解」 該宗房地產相對于空地的減價額計算如下：

    該宗房地產相對于空地的減價額=（300-50）×2500=625000（元）

    與上述相反的情形，是建筑物的設計、施工和設備都非常先進、良好，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級賓館、商場，不能使該建筑物的效用得到充分發揮，雖然該類建筑物的重建價格或重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于其重建價格或重置價格，即功能過剩引起了功能折舊。

    例如：某建筑物的建筑面積500O㎡， 坐落的土地面積為2000㎡，土地價格1500元/㎡，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/㎡， 市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/㎡.試計算該建筑物的現值。

    「解」該建筑物的現值計算如下：

    該建筑物的現價=（1800×5000-1500×2000）/5000=1200（元/㎡）

    由上述計算結果可見，該建筑物的實際價值為1200元/㎡， 比其重建價格1600元/㎡ 低400元/㎡ .

    適合原理是以估價對象與其外部環境是否協調，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定估價對象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地區，開設品牌服裝專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區開設品牌服裝專賣店就不是最高最佳使用。

    適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當估價對象與其外部環境最為協調，同時其內部各構成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用。

    最高最佳使用原則要求評估價值應是在合法使用方式下，在各種可能的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式的估價結果。例如某宗土地，城市規劃規定其用途既可以是商業，也可以是居住，如果為商業用途能夠使該宗土地的價值達到最大化，則評估該宗土地的價值應以商業用途為前提；反之，應以居住用途或者商業與居住混合用途為前提。但當估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：

    保持現狀前提。認為對現有房地產保持現狀、繼續使用最為有利時，應以保持現狀、繼續使用為前提進行估價。對現有房地產應保持現狀的條件是：

    現有房地產價值 > （ 新房地產價值-將現有房地產改變為新房地產所必要的費用 ）

    以建筑物為例，對現有建筑物應予以保留的條件是：

    現有房地產價值 > （ 新房地產價值-拆除現有建筑物所必要的費用-建造新建筑物所必要的費用 ）