2012年房估師考試《案例分析》課程講義（3）

    3.最高最佳使用原則

    最高最佳使用原則要求房地產估價結果是在估價對象最高最佳使用下的價值。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。

    房地產估價之所以要遵守最高最佳使用原則，是因為在現實房地產經濟活動中，每個房地產擁有者都試圖充分發揮其房地產的潛力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的經濟利益。這一估價原則也是房地產利用競爭與優選的結果。因此，房地產估價不僅要遵守合法原則，而且要遵守最高最佳使用原則。

    最高最佳使用必須同時滿足以下4個條件：①法律上許可；②技術上可能；③經濟上可行；④價值最大化。在此特別需要指出的是，估價中在判斷估價對象的最高最佳使用時，往往容易忽視“法律上許可”這個前提條件，甚至誤以為最高最佳使用原則與合法原則有時是沖突的。實際上，最高最佳使用是在法律（包括法律、法規、政策、土地使用權出讓合同等）允許范圍內的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原則與合法原則之間的關系是：遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求；遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對合法產權、合法處分等方面的要求。

    最佳使用具體包括最佳用途（或最佳用途組合）、最佳規模和最佳集約度。尋找估價對象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：

    （1）法律上的許可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應被淘汰。

    （2）技術上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現，包括建筑材料性能、施工技術手段等能否滿足要求。如果是技術上達不到的，應被淘汰。

    （3）經濟上的可行性。對于法律上允許、技術上可能的每一種使用方式，還要進行經濟可行性檢驗。經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現值大于支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則應被淘汰。具體的經濟可行性評價指標有財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期等。

    （4）價值是否達到最大化。在所有具有經濟可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

    進一步來講，有三個經濟學原理有助于我們把握最高最佳使用原則：①收益遞增遞減原理；②均衡原理；③適合原理。

    收益遞增遞減原理可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規模。它揭示的是兩種投入產出關系（投入產出關系是指投入量的變動與相應產出量的變動之間的關系）： 一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產出關系。

    收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產出關系叫做收益遞減規律（也稱為邊際收益遞減原理）， 可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產出量的增加有可能是遞增的；但當這種可變投入量繼續增加達到某一點以后，產出量的增加會越來越小，即會出現遞減現象。

    收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產出關系叫做規模收益（也稱為規模報酬規律）， 可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規模的變化）， 則產出量的變化有以下3種可能：

    ①產出量的增加比例等于投入量的增加比例的情況被稱為規模收益不變；

    ②產出量的增加比例大于投入量的增加比例的情況被稱為規模收益遞增；

    ③產出量的增加比例小于投入量的增加比例的情況被稱為規模收益遞減。

    在擴大規模時，一般是先經過一個規模收益遞增階段，然后經過一個規模收益不變階段，再經過一個規模收益遞減階段。

    均衡原理是以估價對象的內部各構成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它也可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地相比較，如果規模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態，該房地產的效用便不能得到有效發揮，從而會降低該房地產的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態，例如已過時、破舊、現狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構成妨礙，在對該宗土地進行估價時就需要做減價調整。這種情況在現實中經常遇到，例如在舊城區有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊不堪（無繼續利用價值）， 此時對于買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為買者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值。