2012年房估師考試《案例分析》課程講義（6）

    4.估價時點原則

    估價時點原則要求房地產估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。

    房地產估價之所以要遵守估價時點原則，是因為影響房地產價格的因素是不斷變化的，房地產市場是不斷變化的，貨幣的購買力是不斷變化的，從而房地產價格也是不斷變化的。實際上，隨著時間的流逝，房地產本身也可能發生變化，例如建筑物變得陳舊過時。因此，同一宗房地產在不同的時間往往會有不同的價值。這就要求房地產估價必須先確定某個特定時間。但是，這個特定時間既不是委托人也不是房地產估價師可以隨意假定的，必須根據估價目的來確定。我們把這個由估價目的決定的特定時間稱為估價時點，并一般用公歷年、月、日表示。

    確立估價時點原則的意義在于：估價時點除了說明評估價值對應的時間，還是評估估價對象價值的時間界限，例如，政府有關房地產的法律、法規、稅收政策、估價標準等的發布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發布變更之前還是之后時，應根據估價時點來確定。再如，運用市場法評估房地產價值時，如果選取的可比實例成交日期與估價時點不同（通常是這種情況）， 就需要把可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，如此調整之后的可比實例成交價格，才可以作為估價對象價值的參照值。

    特別需要強調的是，遵守估價時點原則并不是把評估價值說成是某個時間上的價值就算遵守了，更本質的是估價時點確定應當在先，價值估算應當在后，而不是先有了“評估價值”之后，再把它定義為某個時間上的價值。在實際估價中，通常是評估現在的價值，一般將房地產估價師實地查看估價對象期間或者估價作業日期內的某個日期（特別是完成估價對象實地查看之日）確定為估價時點。但估價時點并非總是在此期間，也可因特殊需要，將過去或者未來的某個時間確定為估價時點。在具體的一個房地產估價項目中，估價時點究竟是現在還是過去或者未來，是由估價目的決定的，并且所對應的估價對象狀況和房地產市場狀況也會有所不同。因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產市場狀況四者的匹配關系，其中估價目的是龍頭。確定了估價目的，其他便可以根據估價目的來確定。

    不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據的市場狀況始終是估價時點時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況。不同估價目的的房地產估價，其估價時點與所對應的估價對象狀況和房地產市場狀況的匹配關系，見教材《房地產估價理論與方法》。

    「問答題」甲公司2005年8月10日因業務拓展而以總價900萬元購入相鄰辦公樓，2008年7月1日后，公司部分業務轉移，該辦公樓閑置，2008年8月1日，甲公司與乙公司聯合組建新公司，甲公司以閑置的辦公樓產權入股，并委托丙房地產估價公司對該閑置的辦公樓進行估價，估價結果為780萬元。甲公司認為丙估價公司的估價值過低，但丙估價公司堅持自己的估價結果。試問：丙估價公司的理由有哪些？

    「參考答案」本題的知識點為估價時點原則的應用。答案要點：

    丙估價公司堅持自己的估價結果的理由主要有：

    ①房地產價格與其對應的時點或估價時點密切相關；

    ②甲公司購買辦公樓時是因業務拓展的急需，購買價格可能高于正常市值；

    ③購買時點與估價時點不同，市場狀況不同；

    ④該房地產的區域條件、實物狀況可能發生了變化，特別是實物狀況方面，如建筑物折舊、使用權期限變短等。