2012年房估師考試《案例分析》課程講義（7）

    5.替代原則

    替代原則要求房地產估價結果不得不合理地偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

    房地產估價之所以要遵守替代原則，是因為根據經濟學原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。房地產價格的形成也符合這一規律，只是由于房地產的獨一無二特性，使得完全相同的房地產幾乎沒有，但在同一個市場上具有相近效用的房地產，其價格應是接近的。在現實房地產交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產與類似房地產進行比較，從而任何明智的買者不會接受比市場上類似房地產的正常價格過高的價格，任何明智的賣者不會接受比市場上類似房地產的正常價格過低的價格，最終是在同一個市場上的類似房地產，價格相互牽掣，相互接近。替代原則對于具體的房地產估價，指明了下列兩點：

    （1）如果在估價對象附近存在著若干相近效用的房地產并已知它們的價格時，則可以依據替代原則，由這些相近效用的房地產的已知價格推算出估價對象的未知價格。在通常情況下，由于房地產的獨一無二特性，房地產估價師難以找到各方面狀況均與估價對象相同的房地產，所以，實際上是尋找一些與估價對象具有一定替代性的類似房地產作為參照物，然后根據它們與估價對象之間的差異對其價格做適當的調整。

    （2）不能孤立地思考估價對象的價值，要考慮到相近效用的房地產價格的牽掣。特別是作為同一個估價機構，在同一個城市、同一個時期，按照同一種估價目的，對不同區位、檔次的房地產的估價結果應有一個合理的價差，尤其是好的房地產的評估價值不能低于差的房地產的評估價值。在現實中有時會出現這種情況：單就某一宗房地產的評估價值來看似乎有道理或者難以看出其不合理之處，但當把它與其他房地產的價格或評估價值放到一起進行比較時就顯得不合理，沒有合理的價差，甚至出現評估價值“倒掛”現象。

    需要指出的是，替代原則是針對估價結果而言的，不論采用何種估價方法進行估價，最后都需要把估價結果放到市場中去衡量，只有當估價結果不會不合理地偏離類似房地產在同等條件下的正常價格時，估價結果才可以說是客觀合理的。當把替代原則的思想用于某個參數的測算時，替代原則就轉化為替代原理。替代原理在市場法、成本法、收益法、假設開發法等估價方法中都會用到。例如，整個市場法可以說是以替代原理為基礎的。成本法中客觀成本，收益法中客觀收益，假設開發法中要從未來開發完成后的房地產價值中減去的未來開發成本、稅費、利潤等，均是遵守替代原理來求取的。