2012年房估師考試《案例分析》課程講義（5）

    （2）裝飾裝修改造前提。認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進行裝飾裝修改造的條件是：

    裝飾裝修后的房地產(chǎn)價值- 裝飾裝修所必要的費用 > 現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價值

    需要指出的是，裝飾裝修改造前提不一定是對建筑物進行裝飾裝修改造，也有可能是對土地進行改造。因為土地與建筑物的不均衡所引起的功能折舊也可能是由于土地方面的原因造成的，這時就需要對土地進行改造。

    （3）改變用途前提。認為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進行估價。應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：

    新用途的房地產(chǎn)價值-改變用途所必要的費用 > 現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值

    （4）重新開發(fā)前提。認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行重新開發(fā)再予以使用最為有利時，應(yīng)以重新開發(fā)使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進行重新開發(fā)的條件是：

    重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-重新開發(fā)所必要的費用 > 現(xiàn)有房地產(chǎn)價值

    以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以拆除的條件是：

    （新房地產(chǎn)價值-拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費用-建造新建筑物所必要的費用）>現(xiàn)有房地產(chǎn)價值

    （5）上述情形的某種組合。最常見的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。

    上述“所必要的費用”包括必須付出的各項成本、費用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤。必須指出的是，在實際估價中，對于上述五種估價前提，除第一種估價前提外，不能以其中某一種估價前提的可行，就判斷該種估價前提為最高最佳使用，而應(yīng)當(dāng)將它與其他幾種可行的估價前提進行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。

    「問答題」某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)，占地面積800平方米，地上建筑面積200平方米的建筑物為一陳舊住宅，委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值。估價師經(jīng)過調(diào)查了解到，目前該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為2萬元/平方米，商品房價格為8000元/平方米，城市規(guī)劃該商業(yè)區(qū)的容積率為5，試問：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值在不考慮土地出讓金的情況下大約是多少？為什么？

    「參考答案」本題的知識點為最高最佳使用原則的應(yīng)用。答案要點：

    該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值在考慮土地出讓金情況下大約是：2×800=1600萬元。

    上述估價結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則。因為：

    ①在繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)建造住宅，特別是目前為陳舊住宅，在用途上不合理；

    ②在使用強度上未達到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用；

    ③按照房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進行估價。故估價結(jié)果在不考慮土地出讓金的情況下大約為1600萬元，確切的價值應(yīng)該是1600萬元減去舊建筑物拆除費用后的余額。