2011年房產經紀人房產經紀實務綜合分析題9

    （九）

    （2008）張某出國留學前將登記用途為商住的房屋（底層為商鋪、二樓為住宅）轉讓給劉某。在辦理了交易過戶有關手續后，劉某向甲銀行申請抵押貸款并獲準，得到貸款40萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款l5萬元。在抵押期間，未經甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無力歸還貸款，此時陳某與劉某約定的租賃期限尚未屆滿。

    36.劉某購買房產的過程中，應當申請辦理（）登記。

    A.房屋轉移

    B.房屋更正

    C.房屋抵押

    D.地役權

    37.針對劉某受讓張某房屋這一行為，當事人應繳納的稅種為（）。

    A.房產稅

    B.契稅

    C.城鎮土地使用稅

    D.營業稅

    38.劉某在辦理抵押房屋貸款過程中，正確的為（）。

    A.應簽訂書面抵押合同

    B.劉某和甲、乙銀行應辦理變更登記

    C.不管是否辦理了抵押登記，甲銀行對抵押房屋都具有優先受償權

    D.抵押權自抵押合同簽訂之日起成立

    39.下列關于劉某將已抵押房屋出租的表述中，正確的為（）。

    A.在未征得甲、乙銀行同意的情況下，劉某不能將已抵押的房屋出租

    B.在抵押權實現后，劉某與陳某的租賃合同對受讓人無約束力

    C.在抵押權實現后，陳某如有損失，劉某應賠償

    D.甲、乙銀行有權要求劉某讓陳某搬出，但應賠償陳某損失

    40.債務履行期滿后劉某無力歸還貸款，則甲、乙銀行有權（）。

    A.占用該抵押房屋

    B.扣押該抵押房屋

    C.與劉某協議變賣該抵押房屋

    D.請求人民法院拍賣該抵押房屋

    （九）

    36.「答案」A

    「解析」房屋所有權轉移登記，因買賣、贈與、交換和繼承等原因致使房屋所有權發生轉移而進行的登記。

    37.「答案」BD

    「解析」當事人應當繳納契稅和營業稅。

    38.「答案」AD

    「解析」《城市房地產管理法》規定，房地產抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押

    登記，房地產抵押未經登記的，不發生物權效力，對抵押物不具有優先受償權。抵押權自抵押權合同簽訂之日起成立。

    39.「答案」ABD

    「解析」抵押人未經抵押權人的同意的情況下，不能將已抵押的房屋出租，抵押人（劉某）未經過抵押權人（甲乙銀行）同意將已抵押的房屋出租，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

    抵押人（劉某）將出租房屋抵押的情況書面告知了承租人，抵押權實現造成承租人（陳某）的損失，由承租人（陳某）自己承擔，抵押人（劉某）不承擔賠償責任，抵押權人有權要求抵押人讓承租人搬出，但應賠償承租人的損失。

    40.「答案」CD

    「解析」《物權法》規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權

    的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者拍賣、變賣該抵押財產所得優先受償。