2011年房產經(jīng)紀人房產經(jīng)紀實務綜合分析題1

    （一）

    （2010）張某欲購買住房一套，委托甲房地產經(jīng)紀機構（以下簡稱甲機構）尋找房源并簽訂了經(jīng)紀合同。甲機構尋找到的合適房源為李某的住房。該住房位于某幢住宅樓的二層，該住宅樓北側為主城區(qū)高架橋，南側為農貿市場。房屋主體結構完好，門窗及廚衛(wèi)部分設施雖然有損壞，但不嚴重，經(jīng)過簡單維修就能修復。張某在甲機構對該住房權屬證書進行查驗，并對其進行現(xiàn)場勘驗。隨后張某與李某簽訂了房屋買賣合同，且按合同約定向李某支付預付款20萬元；合同約定余款于取得房屋權屬證書后立即支付。后張某以房屋周圍環(huán)境噪聲大為由拒絕收房，并認為李某在簽訂房屋買賣合同時有欺詐行為，要求解除合同，并要求李某雙倍返還預付款。

    1.張某與甲機構簽訂的經(jīng)紀合同為（）。

    A.委托合同

    B.居間合同

    C.行紀合同

    D.諾成合同

    2.該房屋的完損等級可以判定為（）。

    A.完好房屋

    B.基本完好房屋

    C.一般損壞房屋

    D.嚴重損壞房屋

    3.張某在進行房屋產權證書查驗時，能夠根據(jù)房屋權屬證書附圖了解的房屋有關事項為（）。

    A.房屋附屬設施

    B.房屋產權面積

    C.房屋權界線

    D.房屋所有權人

    4.該房屋的環(huán)境噪聲污染源主要為（）。

    A.工業(yè)噪聲

    B.交通噪聲

    C.社會生活噪聲

    D.建筑施工噪聲

    5.關于房屋買賣合同中違約責任承擔方式的說法，正確的為（）。

    A.李某違約，應雙倍返還預付款

    B.張某違約，無權要求返還預付款

    C.合同若不履行，預付款應返還，但張某應承擔違約責任

    D.甲機構負有賠償責任

    「答案及解析」

    1.「答案」BD

    「解析」居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同，諾成合同又稱為不要物合同，合同各方就合同主要條款意思表示一致即告成立的合同，是“實踐合同”的對稱，它不依賴物的交付。居間是諾成合同。本題有些難度，大部分考生沒有選擇D，因此在復習合同法內容部分，要將合同的概念進行區(qū)分和總結，對考點進行把握。

    2.「答案」B

    「解析」基本完好房屋是指主體結構基本完好，少數(shù)部件雖然有點損壞，但不嚴重，經(jīng)過維修就能修復的房屋。

    3.「答案」BC

    「解析」房產分丘圖以丘為單位，是房產分幅圖的局部明細圖，是繪制房屋產權證附圖的基本圖，比例尺在1：100～1：500之間。房產分丘圖表示的內容除了房產分幅圖表示的內容，還有房屋權界限、界址點、界址點號、房角點、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關系等各項房地產要素。

    4.「答案」BC

    「解析」本題房屋靠近主城區(qū)高架橋，環(huán)境噪聲主要污染源為交通噪聲，其次為社會生活噪聲。交通噪聲是由交通工具（包括汽車、火車、飛機、船舶等）發(fā)出的噪聲，其特點是聲源面廣而不固定。社會生活噪聲主要是指社會人群活動產生的噪聲，如農貿市場、商場、展覽館、娛樂場所、體育場館等人們的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲等。

    5.「答案」C

    「解析」張某在簽訂房屋買賣合同之后，明確表示不履行合同，這屬于預期違約責任。違約責任的承擔方式包括：①繼續(xù)履行；②采取補救措施；③賠償損失；④支付違約金；⑤定金罰則。預付款是由雙方當事人商定的在合同履行前所支付的一部分價款。預付款的交付在性質上是一方履行主合同的行為，合同履行時預付款要充抵價款，合同不履行是預付款應當返還。