2011年房地產經紀人考試基本制度與政策預測試卷12

    2004年8月，A市B房地產開發公司通過合法方式，在該市城市規劃區內，取得了一塊土地的使用權，出讓合同約定由B公司進行住宅小區建設，并繳納了土地出讓金。該項目計劃總投資5600萬元，建設工期為16個月。B房地產開發公司通過招標方式，選擇了C施工單位，工程合同價為4000萬元。同時通過招標方式，選擇了E監理單位。B房地產開發公司為融通資金，準備通過預售其建設的商品房，取得部分建設資金。B房地產開發公司取得《商品房預售許可證》后，委托C房地產經紀公司代理預售商品房。預售期間，B房地產開發公司與王某簽訂了書面預售合同，合同約定建筑面積都為100平方米，并約定售房價格為3000元/㎡.2006年1月，該住宅小區全部業主入住，并開展了物業管理。2006年2月，經確權登記，王某所預購的商品房建筑面積為107平方米。2006年5月，該住宅小區召開了首次業主大會，并重新選聘了D物業管理企業。請回答以下問題：

    1.下列表述中，不正確的是（ ）。

    A.如果B房地產開發公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相應分攤的土地使用權不屬于抵押財產，但處分抵押房地產時可以一同處分

    B.B房地產開發公司在取得《商品房預售許可證》前，不可以對外發布房地產預售廣告

    C.B房地產開發公司在交齊土地使用權出讓金并實施完拆遷工作后，如向銀行融資困難可隨時與有意向的其他開發商協商并辦理開發項目轉讓

    D.B房地產開發公司在交付商品房時，必須向購房者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

    2.B房地產開發公司進行商品房預售，應向（ ） 部門提出預售申請。

    A.A市人民政府建設管理部門

    B.A市人民政府土地管理部門

    C.A市人民政府房地產管理部門

    D.A市人民政府規劃管理部門

    3、B房地產開發公司辦理商品房預售時，在其他條件均具備時，投入開發建設資金應達到（ ）萬元以上，才可以申領《商品房預售許可證》。

    A.750

    B.900

    C.1400

    D.1800

    4、在代理商品房預售中，C房地產經紀公司（）。

    A.應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續

    B.發布商品房預售廣告不得涉及裝修內容

    C.不得收取傭金以外的其他費用

    D.不必向買受人出具商品房的有關證件解析：

    [答案]C，C，C，BC

    [解析]1.解析：按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上；二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設的用地條件，方可轉讓。房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。

    3.解析：按照商品房預售的條件中，“（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期”，　而該項目計劃總投資5600萬元。因此，B房地產開發公司申領《商品房預售許可證》在其他條件均具備時，投入開發建設資金應達到：5600X25%=1400.

    4.到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續的應是B房地產開發公司；在代理商品房預售中，C房地產經紀公司應向買受人出具商品房的有關證件。