2011年房地產經紀人考試基本制度與政策預測試卷4

    25、 商品房買賣合同約定房屋套內建筑面積為100㎡，對房屋面積誤差比未約定。房屋權屬登記機關實測登記后，該房屋的實際套內建筑面積為（ ）㎡的，購房人有權退房。

    A.96

    B.98

    C.102

    D.103

    [答案]A

    [解析]面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款。面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。該房屋的實際套內建筑面積如果是98㎡、102㎡、103㎡，其面積誤差比的絕對值均未超過3%.只有96㎡面積誤差比絕對值超過了3%時，購房人是有權退房的。

    26、 下列關于房地產抵押的實現，說法不正確的是（ ）。

    A.對于設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償

    B.同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照債權大小順序清償

    C.房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產

    D.因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產

    [答案]B

    [解析]同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押物登記的先后順序清償。

    27、 根據《合同法》規定，某租賃合同的租賃期限最長不得超過（ ）年，超過部分無效。

    A.20

    B.25

    C.30

    D.35

    [答案]A

    [解析]《合同法》規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

    28、 以單純土地使用權抵押的，也就是地面上尚未建成建筑物或者其他地上定著物時，以取得的土地使用權設定抵押權，其前提條件為（ ）。

    A.土地為出讓方式取得

    B.土地為劃撥方式取得

    C.A、B兩種方式均可

    D.有土地使用權證

    [答案]A

    [解析]以單純的土地使用權抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，可以取得的土使用權設定抵押權。對于這類抵押，設定抵押的前提條件是，要求土地必須是以出讓方式取得的。

    29、 （ ）主管部門是法定的房屋所有權登記發證機關，其他部門辦理的房屋所有權登記和發放的房屋所有權證書，不具有法律效力。

    A.市（縣）建設行政

    B.市（縣）規劃行政

    C.市（縣）房地產行政

    D.市（縣）土地行政

    [答案]C

    [解析]市（縣）房地產行政主管部門是法定的房屋所有權登記發證機關，其他部門辦理的房屋所有權登記和發放的房屋所有權證書，不具有法律效力，不受國家法律的保護，一個城市只能設立一個房屋權屬登記機關。

    30、 下列關于幾種特殊情況下的權屬登記，表述不正確的是（ ）。

    A.房改售房權屬登記中，職工以標準價購買住房，擁有全部產權

    B.房地產行政主管部門直管的公房，由登記機關直接代為登記

    C.商品房的初始登記與一般的初始登記的區別在于，在按正常的登記手續登記后不立即給開發企業發統一的權屬證書，而是將每一處的房屋狀況分為若干個單位（如按套）分別記錄在案或輸入計算機

    D.建設部發出通知，要求各地登記機關不得為“一平方米單位”出售的房屋辦理權屬登記手續

    [答案]A

    [解析]房改售房權屬登記中，職工以標準價購買住房，擁有部分產權

    31、 下列關于《城市房屋權屬登記管理辦法》的法律責任的表述中，正確的是（ ）。

    A.虛報、瞞報房屋權屬情況等非法手段獲得房屋權屬證書的，由登記機關收回其房屋權屬證書或者公告其房屋權屬證書作廢，并可對當事人處以2千以下罰款

    B.涂改、仿造房屋權屬證書的，其證書無效，由登記機關收回權屬證書，并可對當事人處以2千元以下罰款

    C.非法印刷房屋權屬證書的。登記機關應當沒收非法印刷的房屋權屬證書并可對當事人處以2萬元以上3萬元以下的罰款

    D.因登記機關工作人員過失導致登記不當，致使權利人受到經濟損失的、登記機關對當事人的直接經濟損失承擔賠償責任

    [答案]D

    [解析]《城市房屋權屬登記管理辦法》的法律責任中，第三十六條、三十六條規定了：虛報、瞞報房屋權屬情況等非法手段獲得房屋權屬證書的，由登記機關收回其房屋權屬證書或者公告其房屋權屬證書作廢，并可對當事人處以1千以下罰款。涂改、仿造房屋權屬證書的，其證書無效，由登記機關收回權屬證書，并可對當事人處以1千元以下罰款。非法印刷房屋權屬證書的。登記機關應當沒收非法印刷的房屋權屬證書并可對當事人處以1萬元以上3萬元以下的罰款。因登記機關工作人員過失導致登記不當，致使權利人受到經濟損失的、登記機關對當事人的直接經濟損失承擔賠償責任。

    32、 下列關于土地權屬登記，說法不正確的是（ ）。

    A.土地他項權利是指國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記

    B.土地登記分為初始土地登記和變更土地登記

    C.土地權屬登記是指國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記

    D.初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內，對轄區全部土地或者特定區域的土地進行的普遍登記

    [答案]A

    [解析]土地權屬登記是指國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記；土地他項權利，是指土地使用權和土地所有權以外的土地權利，包括抵押權、承租權以及法律、行政法規規定需要登記的其他土地權利。