2011年房估師考試案例與分析命題試卷二（1）

    一、問(wèn)答題

    （一）某大廈坐落地點(diǎn)為一級(jí)用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場(chǎng)公寓和寫(xiě)字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上1-3層整體設(shè)計(jì)為商場(chǎng)；塔樓A座為28層，設(shè)計(jì)為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2.大廈自1994年6月15日開(kāi)工，于1995年12月停建，停建時(shí)大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。

    請(qǐng)問(wèn)：1、2005年對(duì)該大廈進(jìn)行估價(jià)是否可采用成本法？為什么？2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線。

    （二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。

    請(qǐng)你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

    （三）某估價(jià)公司于1999年8月1日對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸款，按當(dāng)時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果為1000萬(wàn)元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬(wàn)元。2001年10月1日，因該業(yè)主無(wú)力償還貸款，銀行申請(qǐng)，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣(mài)。拍賣(mài)所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬(wàn)元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬(wàn)元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該l00萬(wàn)元的損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒(méi)有責(zé)任。

    請(qǐng)問(wèn)估價(jià)公司應(yīng)如何說(shuō)明自己沒(méi)有責(zé)任和解釋其原因？

    二、單項(xiàng)選擇題

    （一）某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

    1.應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，以下說(shuō)法正確的為（）。

    A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

    B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

    C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

    D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

    2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌�，�?yīng)通過(guò)下列途徑中的（）。

    A.自行改變

    B.經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)改變

    C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

    D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

    3.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為（）。

    A.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和

    B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

    C.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

    D.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

    4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為（）。

    A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值

    B.該兩幢建筑物的重新建造成本

    C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值

    D.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值