2011年房估師考試案例與分析命題試卷二（1）

    一、問答題

    （一）某大廈坐落地點為一級用地，屬公建集中區，四周環路，該大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結構，地上1-3層整體設計為商場；塔樓A座為28層，設計為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2.大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內裝飾裝修和設備設施安裝未完成。

    請問：1、2005年對該大廈進行估價是否可采用成本法？為什么？2、寫出估價技術路線。

    （二）某房地產估價機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發現估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。

    請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。

    （三）某估價公司于1999年8月1日對一宗房地產進行了估價，估價目的為抵押貸款，按當時正常市場價格評估的結果為1000萬元，銀行據此貸款給其業主800萬元。2001年10月1日，因該業主無力償還貸款，銀行申請，經法院判決將該房地產拍賣。拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上業主已償還給銀行的部分本金及利息，業主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該l00萬元的損失，而估價公司認為自己沒有責任。

    請問估價公司應如何說明自己沒有責任和解釋其原因？

    二、單項選擇題

    （一）某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

    1.應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價，以下說法正確的為（）。

    A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價

    B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價

    C.根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

    D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

    2.將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過下列途徑中的（）。

    A.自行改變

    B.經上級主管部門批準改變

    C.經政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續

    D.經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續

    3.該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為（）。

    A.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和

    B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金

    C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

    D.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

    4.該工廠若將該兩幢房屋投�；馂碾U，則為保險目的評估的價值應為（）。

    A.該兩幢房屋的正常市場價值

    B.該兩幢建筑物的重新建造成本

    C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值

    D.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價值加上土地的價值