2011年房地產(chǎn)估價師案例分析備考資料40

　　5.5.3.2 土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

　　求取建筑物折舊應(yīng)注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響。在實際估價中，由于土地是有期限的使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限可能不一致，所以，計算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況時的處理為：

　　(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計算建筑物折舊。

　　(2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計算建筑物折舊。

　　5.6　成本法應(yīng)用上涉及的有關(guān)規(guī)定(略)

　　5.7 成本法總結(jié)和運用舉例

　　對上述成本法的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)可知：成本法的典型估價對象是現(xiàn)存土地與建筑物合成體的房地產(chǎn)(即現(xiàn)房)，其價值為土地價值加上建筑物的重新購建價格減去建筑物的折舊。其中，土地價值可采用市場法求取，也可采用成本法、基準(zhǔn)地價修正法求取;建筑物的重新購建價格分為重置價格和重建價格，它們視建筑物的重要性而選定，求取方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法、指數(shù)調(diào)整法等;建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，求取方法有年限法、市場提取法、分解法等。