2011年房地產估價師案例分析備考資料39

　　6.6.2.3　自有資金剩余技術

　　自有資金剩余技術是已知抵押貸款金額求取自有資金權益價值的剩余技術。它是先根據從市場上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權益價值。

　　自有資金剩余技術對測算特定抵押房地產的自有資金權益價值特別有用。如果將抵押貸款金額加上自有資金權益價值，還可得到整個房地產的價值。

　　6.6.2.4　抵押貸款剩余技術

　　抵押貸款剩余技術是已知自有資金數量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數得到抵押貸款金額或價值。

　　抵押貸款剩余技術假設投資者愿意投在房地產上的自有資金數量已確定，并且假設投資者需要從房地產中得到特定的自有資金資本化率也已確定，而貸款金額則取決于可作為抵押貸款償還額的剩余現金流量和抵押貸款常數。

　　在正常情況下，抵押貸款剩余技術不適用于對已設定其他特定抵押的房地產進行估價，因為這時剩余的現金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務。