2011年房估師考試案例與分析命題試卷一（1）

    一、問答題（共3題，每題10分，請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）

    （一）某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15 km.土地面積7 672 m2：自用生產(chǎn)車間建筑面積3 300 m2；辦公樓建筑面積1 050 m2；臨街商業(yè)用房建筑面積580 m2，已出租。商業(yè)用房的用地已于2010年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證。現(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。

    請問：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料？

    （二）某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造成辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。

    根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求？對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)該如何解答？

    （三）某集團(tuán)公司擬以其房地產(chǎn)向銀行抵押貸款，該單位土地是行政劃撥的，你認(rèn)為應(yīng)采用什么估價技術(shù)路線？對該房地產(chǎn)抵押價值評估時應(yīng)注意哪些事項？