2011年房估師案例分析備考強化練習(xí)題（2）

　　某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為自營商鋪，3，層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評估。請寫出應(yīng)選用的估價方法及估價技術(shù)路線。 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>

　　答：

　　1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種。

　　2.將兩種估價方法的結(jié)果進行綜合分析后確定最終估價值。

　　3.收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評估。

　　4.答①：選用成本法時，地價構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金;

　　答②：評估完全產(chǎn)權(quán)條件的價值，然后扣除需補交的土地使用權(quán)出讓金;

　　答⑧：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價值;

　　5.收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點起計。