2011年房估師考試案例與分析命題試卷一（2）

    （一）估價對象為某三星級賓館，土地使用權性質為劃撥商業用地。

    1.業主委托房地產估價機構評估該賓館的抵押價值。下列關于房地產抵押貸款風險的表述中，正確的是（）。

    A.抵押期限內房地產市場變動造成市場價值下降形成預期風險

    B.抵押期限內房地產不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險

    C.抵押人不能履行債務時，因處置抵押物的強制性等造成房地產降價形成耗損風險

    D.選用估價方法不恰當形成適宜性風險

    2.如果該賓館的財務數據能客觀反映同類賓館的客觀經營狀況和經營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時（）。

    A.該賓館財務數據中的當年凈利潤可視作年凈收益

    B.按當地同類賓館的正常經營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

    C.該賓館財務數據中的當年凈利潤減當地同類賓館的正常商業利潤可視作年凈收益

    D.根據該賓館財務數據中的年總利潤、建筑物折舊和財務費用，并考慮未來變動情況，扣減當地同類賓館的正常商業利潤后的所得可視作年凈收益

    3.若采用成本法估價，下列表述中不正確的是（）。

    A.應對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊

    B.無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息

    C.在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金

    D.在最終計算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金

    4.假如以投保火災險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結果為3 500萬元，則（ ）。

    A.3 500萬元是該賓館的公開市場價值

    B.3 500萬元是該賓館房地產的公開市場價值

    C.3 500萬元是保險事故發生后的損失價值

    D.投保時，保險金額不能超過3 500萬元

    （二）某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產的報酬率為8.5%.

    5.收益期限為無限年時，房地產在估價時點的收益價格

    此公式中的假設前提不包括（ ）。

    A.凈收益每年不變

    B.報酬率大于零

    c.收益期限為無限年

    D.凈收益為無窮大

    6.該宗房地產的收益價格為（ ）萬元。

    A.40

    B.91.52

    C.94.12

    D.95

    7.收益法是以（ ）為基礎的。

    A.預期原理

    B.當前情況

    C.成本理論

    D.假設理論

    （三）某宗房地產的正常成交價格為2 500元/m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%.

    8.賣方實際得到的價格為（ ）元/m2.

    A.2 325

    B.2 500

    C.2 560

    D.2 625

    9.買方實際付出的價格為（ ）元/m2.

    A.2 325

    B.2 500

    C.2 560

    D.2 625

    10.在百分率法中，交易情況修正系數應以（ ）作為基準來確定。

    A.正常成交價格

    B.正常市場價格

    C.平均市場價格

    D.買方實際支付價格