2011年房估師考試案例與分析命題試卷一（4）

    一、問(wèn)答題

    （一）據(jù)題可知，該市規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，按目前各地一般做法，首先應(yīng)由國(guó)土管理部門按該市規(guī)劃將土地進(jìn)行置換，再由土地儲(chǔ)備中心實(shí)施拆遷整理，在明確規(guī)劃使用條件后進(jìn)行土地使用權(quán)出讓，有意向的房地產(chǎn)開發(fā)商可運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法對(duì)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并預(yù)測(cè)開發(fā)效益。在這樣的前提下，開發(fā)商不可能在劃撥的國(guó)有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，只能從國(guó)有土地所有者手中才能通過(guò)有償出讓方式取得有限期的土地使用權(quán)，并按規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，因此不必要與該正常生產(chǎn)的工廠打交道，也無(wú)需了解目前該國(guó)有土地的使用情況。房地產(chǎn)開發(fā)商如請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)開發(fā)效益，應(yīng)搜集的資料主要如下。

    1.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)（7 672 m2國(guó)有土地）的基本情況，應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況，特別重要的是規(guī)劃限制條件，包括土地用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑后退紅線距離、建筑間距、綠地率、交通出入口方位、停車泊位、建筑體量、體型、色彩、地面標(biāo)高等。

    2.選擇最佳的開發(fā)利用方式，搜集估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的相關(guān)資料，特別重要的是需要搜集為預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所需的資料，可出售面積、售價(jià)，可出租面積、租價(jià)，銷售期、出租期等。

    3.搜集為測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及其他相關(guān)的資料。

    4.目前國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式有協(xié)議、拍賣、招標(biāo)及掛牌出讓等，以市場(chǎng)化程度較高的后三種方式為主，近來(lái)特別以掛牌出讓為多，因此還需要了解當(dāng)?shù)貒?guó)有土地使用權(quán)出讓情況，當(dāng)?shù)亟�期房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，當(dāng)?shù)刂饕��?jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等。

    （二）解法一：1.甲公司可能會(huì)提出如下要求。

    （1）要求按改造、裝修后的辦公樓市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；（2）對(duì)該辦公樓的改造、重新裝修費(fèi)用支出進(jìn)行評(píng)估；（3）對(duì)該辦公樓的承租人的損失大小進(jìn)行評(píng)估。

    2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以做出的答復(fù)如下。

    （1）該宗房地產(chǎn)應(yīng)按改造之前原法定用途即標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房進(jìn)行評(píng)估，并且評(píng)估價(jià)格中不應(yīng)包括改造、裝修為辦公樓的費(fèi)用支出，但可按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)，另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)的損失補(bǔ)償；

    （2）對(duì)當(dāng)前辦公樓承租人的損失應(yīng)由甲公司與承租人協(xié)商解決；

    （3）如果經(jīng)拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)認(rèn)可，也可以按改造以后的辦公用途進(jìn)行評(píng)估（評(píng)估中應(yīng)注意土地使用權(quán)性質(zhì)是行政劃撥還是有償出讓的區(qū)別），還可以對(duì)辦公樓承租人的損失進(jìn)行評(píng)估。

    解法二：

    1.甲公司可能提出的要求如下。

    （1）按改造后的辦公用途市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；

    （2）對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)行評(píng)估；

    （3）對(duì)裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

    2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)如下。

    （1）應(yīng)按改造前工業(yè)用途評(píng)估，評(píng)估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失，按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)可以另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

    （2）經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按改造后辦公用途評(píng)估，也可以評(píng)估辦公樓承租人的損失。

    （3）對(duì)承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

    （三）

    1.應(yīng)采用的估價(jià)技術(shù)路線。

    采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費(fèi)用（征地或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及前期費(fèi)用）分別估價(jià)再綜合的方法，可用成本法、比較法；也可采用先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法、比較法、收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額中減去土地出讓金的方法。

    2.對(duì)該房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)如下。

    （1）估價(jià)目的：為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物（債務(wù)履行擔(dān)保物）向銀行（抵押權(quán)人）申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物（擔(dān)保物）市場(chǎng)價(jià)值參考。

    （2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：因設(shè)定抵押時(shí)點(diǎn)在評(píng)估時(shí)是不確定的，一般仍為勘查現(xiàn)場(chǎng)的某一天為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

    （3）確認(rèn)估價(jià)對(duì)象為可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)。

    （4）把握市場(chǎng)、選取參數(shù)和預(yù)測(cè)謹(jǐn)慎。

    （5）報(bào)告中說(shuō)明主要風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)價(jià)值產(chǎn)生的影響。

    二、單項(xiàng)選擇題

    （一）1.A 2.B 3.C 4.D（二）5.D 6.B 7.A（三）8.A 9.D 10.B

    （三）

    1.甲、乙的分配方案均不合理。

    2.甲應(yīng)分得1 395萬(wàn)元，乙應(yīng)分得1 367.1萬(wàn)元。

    3.因?yàn)椋�如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價(jià)款2 790萬(wàn)元，雙方可各分得1 395萬(wàn)元；由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1 395萬(wàn)元，乙尚可獲得1 367.1萬(wàn)元。

    二、單項(xiàng)選擇題

    （一）1.C2.A3.B

    （二）4.C5.B6.D7.C

    （三）8.B9.D10.B

    三、本題有如下錯(cuò)誤。并應(yīng)改正

    1.關(guān)于結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算有誤，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)差價(jià)的比率1：1.4，且建筑面積不能按700 m2計(jì)算，應(yīng)按420 m2計(jì)算，所以結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算應(yīng)為：

    920×（1.4-1）×420=154 560（元）=15.456（萬(wàn)元）

    2.新增建筑面積成本計(jì)算有誤，因?yàn)樾略鼋ㄖ�面積為280 m2，而不是700 m2，所以新增建筑面積的成本計(jì)算應(yīng)為：

    920×1.4×280=360 640（元）=36.064（萬(wàn)元）

    3.補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算有誤，因?yàn)椴荒苡媒ㄖ�密�?0%，而應(yīng)用建筑容積率2.5，所以補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算應(yīng)為：

    4.三項(xiàng)合計(jì)，計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)為：

    15.456+36.064+50.4=101.92（萬(wàn)元）。