2009年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析真題（3）

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    甲公司擁有一宗面積為80000㎡的工業(yè)用地，地上建有面積為50000㎡的廠房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。

    5.甲公司因申請(qǐng)抵押貸款委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗房地產(chǎn)的價(jià)值，受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)（ ）。

    A.按工業(yè)用途估價(jià)

    B.按居住用途估價(jià)

    C.按工業(yè)用途評(píng)估廠房?jī)r(jià)值，按辦公用途評(píng)估自用辦公樓價(jià)值

    D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價(jià)，然后予以綜合

    6.受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)，正確的思路是（ ）。

    A.地價(jià)按照工業(yè)用地評(píng)估，廠房?jī)r(jià)值按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價(jià)等進(jìn)行評(píng)估

    B.按照建筑面積分?jǐn)倧S房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評(píng)估各部分房地產(chǎn)的價(jià)值

    C.地價(jià)按照工業(yè)用地評(píng)估，廠房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估

    D.根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價(jià)按照住宅用地評(píng)估，廠房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估

    7.如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補(bǔ)償為（ ）。

    A.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值

    B.被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失

    C.被拆遷房屋的價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失

    D.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失

    甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請(qǐng)了抵押貸款。現(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。

    8.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)的假設(shè)和限制條件分析中，不合理的假設(shè)是（ ）。

    A.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓

    B.估價(jià)對(duì)象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)

    C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變

    D.本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題

    9.對(duì)該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)位因素分析時(shí)，一般不重點(diǎn)分析的因素是（ ）。

    A.交通條件

    B.產(chǎn)業(yè)集聚度

    C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

    D.公共設(shè)施完備程度

    10.該宗房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為（ ）。

    A.首次抵押時(shí)的價(jià)值-首次抵押貸款余額

    B.再次抵押時(shí)的價(jià)值-首次抵押貸款余額

    C.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款額/貸款成數(shù)

    D.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)