2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考資料36

　　[例6—23]　某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60%，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。試計(jì)算綜合資本化率。

　　[解]　綜合資本化率計(jì)算如下：Ro=L×B+B×RB=40%×6%+60%×8%=7.2%6.6.1.2　抵押貸款與自有資金的組合在房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)緊密聯(lián)系的現(xiàn)代社會(huì)，購(gòu)買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為抵押貸款，另一部分為自有資金。因此，房地產(chǎn)的報(bào)酬率必須同時(shí)滿足這兩部分資金對(duì)投資報(bào)酬的要求：貸款者(如貸款銀行)要求得到與其貸款所冒風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)馁J款利率報(bào)酬，自有資金投資者要求得到與其投資所冒風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)耐顿Y報(bào)酬。由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報(bào)酬率來(lái)求取房地產(chǎn)的報(bào)酬率，而是利用抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率來(lái)求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即：Ro=M×RM+(1-M)RE式中Ro一綜合資本化率;M-貸款價(jià)值比率，即抵押貸款金額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率，一般介于60%～90%之間;RM-抵押貸款常數(shù)：RE-自有資金資本化率。

　　上述公式中的抵押貸款常數(shù)一般采用年抵押貸款常數(shù)，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。如果抵押貸款是按月償還的，則年抵押貸款常數(shù)是將每月的償還額乘似12，然后除以抵押貸款金額;或者將月抵押貸款常數(shù)(每月的償還額與抵押貸款金額的比率)乘以12.在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：(略)

　　自有資金資本化率是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額(稅前現(xiàn)金流量)與自有資金額的比率，通常為未來(lái)第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。

　　綜合資本化率必須同時(shí)滿足貸款者對(duì)抵押貸款常數(shù)的要求和自有資金投資者對(duì)稅前現(xiàn)金流量的要求，下列幾點(diǎn)有助于理解抵押貸款與自有資金組合的公式：

　　(1)可以把購(gòu)買房地產(chǎn)視做一種投資行為，房地產(chǎn)價(jià)格為投資額，房地產(chǎn)凈收益為投資收益。

　　(2)購(gòu)買房地產(chǎn)的資金來(lái)源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，所以有：抵押貸款金額+自有資金額=房地產(chǎn)價(jià)格

　　(3)房地產(chǎn)的收益相應(yīng)地也由這兩部分資本來(lái)分享，即：房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益[例6-25]　某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，購(gòu)買者的自有資金為5萬(wàn)元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08.試求該房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　[解]　該房地產(chǎn)的價(jià)格求取如下：購(gòu)買者要求的稅前現(xiàn)金流量=5×12%=0.6(萬(wàn)元)

　　償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4(萬(wàn)元)

　　抵押貸款金額=1.4÷0.08=17.5(萬(wàn)元)

　　該房地產(chǎn)價(jià)格=5+17.5=22.5(萬(wàn)元)