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2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義149

作者:   發(fā)布時(shí)間:2011-09-19 09:14:40  來源:育路教育網(wǎng)
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    ㈠ 房地產(chǎn)投資信托的涵義

    產(chǎn)權(quán)保護(hù)與產(chǎn)權(quán)登記體系完備,房地產(chǎn)資產(chǎn)本身有較好的變現(xiàn)能力,具備有效的法律制度來處理借款人還款違約,抵押貸款品種是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。

    個(gè)人投資者認(rèn)購;從金融市場融資,如銀行信貸、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù)等。REITs股票可在證券交易所進(jìn)行交易或采取場外直接

    交易方式,具有較高的流通性。REITs通常聘請專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)

    與投資運(yùn)作,與共同基金一樣可實(shí)行投資組合策略,利用不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)來分散風(fēng)險(xiǎn)。中小投資者通過

    REITs在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí),可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。

    ㈡ 房地產(chǎn)投資信托的分類

    房地產(chǎn)投資信托按其投資業(yè)務(wù)和信托性質(zhì)的不同可以分為不同類別。按投資業(yè)務(wù)不同,REITs可分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs

    和混合型REITs三種。權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù),主要收入是房地產(chǎn)出租收入;抵押型

    REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù),或經(jīng)營抵押貸款支持證券(MBS)業(yè)務(wù),主要收入來源是抵押貸款的利息

    收入;混合型REITs則同時(shí)經(jīng)營上述兩種形式的業(yè)務(wù)。據(jù)美國全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)(NAREIT)統(tǒng)計(jì),截止到2003年底,全美

    REITs的總市值達(dá)2242億美元,其中91.3%是權(quán)益型REITs.按信托性質(zhì)分類,房地產(chǎn)投資信托可以分為傘型合伙REITs

    和多重合伙REITs.傘型合伙REITs最早出現(xiàn)于1992年,指REITs不直接擁有房地產(chǎn),而是通過一個(gè)經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。傘

    型合伙REITs流行的原因是,一個(gè)非上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以在不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況下用已有的房地產(chǎn)組成REITs,或者用房地產(chǎn)資產(chǎn)

    與REIT交換受益憑證(如股票),從而套現(xiàn)資金,這樣可以避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的利得稅。多重合伙REITs是REITs

    直接擁有房地產(chǎn)的同時(shí),還通過經(jīng)營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)。這種靈活的股權(quán)交換,不但使REITs的投資者獲得了經(jīng)營權(quán)股份,而且會(huì)給原物業(yè)所有者帶來資產(chǎn)組合多元化和合理避稅效應(yīng)。

    ㈢ 房地產(chǎn)投資信托的特征

    ⑵ 市場價(jià)值穩(wěn)定。從REITs發(fā)展最成熟的美國市場來看,在1987年~1996年的10年中,REITs的波動(dòng)性只及S&P500的

    59%.因?yàn)镽EITs的波動(dòng)性很小,其價(jià)格水平、資產(chǎn)總量及價(jià)值本身的變動(dòng)不會(huì)有很大變化,這對(duì)于保守的投資者而言,是一種理想的選擇。

    ⑶ 高現(xiàn)金回報(bào)。房地產(chǎn)投資信托采購物業(yè)的價(jià)格通常低于重置成本,如低價(jià)收購尚未完工但由于各種原因急于變現(xiàn)的物業(yè),繼

    續(xù)加以運(yùn)作,以此贏得更高收益。同時(shí),按照有關(guān)法律規(guī)定,REITs凈收益的95%都必須以分紅形式返還投資者。

    ⑷ 有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。REITs的投資物業(yè)類型多樣化,保證了投資者資產(chǎn)組合效益。股票市場上的REIT所擁有的物業(yè)遍布各

    地,購買多個(gè)REITs股票,會(huì)使投資涵蓋多種物業(yè),分布各個(gè)地區(qū),從而保證投資更加安全。

    REITs具有廣泛的公眾基礎(chǔ),在享有稅收優(yōu)惠(REIT不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn),且免除公司稅項(xiàng))的同時(shí),也受到嚴(yán)格的法律規(guī)范與監(jiān)管。

    如美國的REITs有股東人數(shù)與持股份額方面的限制,以防止股份過于集中;所籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù);75%以上

    的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成;至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得等。

    ⑴ 流動(dòng)性好。直接投資房地產(chǎn)存在很大的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),銷售過程復(fù)雜,屬于非貨幣性資產(chǎn),流動(dòng)性差。資產(chǎn)擁

    有者很難在短時(shí)期內(nèi)將其兌換成現(xiàn)金,而REITs可以在證券交易所或場外進(jìn)行交易,馬上變現(xiàn),流動(dòng)性僅次于現(xiàn)金。

    ⑸ 抵御通貨膨脹。作為REITs價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能,不會(huì)因?yàn)橥ㄘ浥蛎浂艿綋p害,可以很好地抵御通貨

    膨脹。通貨膨脹來臨時(shí),物價(jià)上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值更是升值迅速,以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)的REITs的收益水平和股票價(jià)格也會(huì)隨之上升,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的影響。

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