2011年房估師考試經營與管理講義151

    ㈡ 金融機構對房地產開發貸款的風險管理

    從降低房地產開發貸款風險的角度出發，中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會要求商業銀行對房地產開發貸款進行風險管

    理的主要措施是：

    ⑴ 對未取得《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、

    《建設工程規劃許可證》和《建設施工許可證》的項目，不得發放任何形式貸款。

    ⑵ 對申請貸款的房地產開發企業，應要求其自有資金不低于

    開發項目總投資的30%.嚴格落實房地產開發企業貸款的擔保、抵

    押，確保其真實、合法、有效。

    ⑶ 房地產開發項目，應符合國家房地產發展總體方向，有效

    滿足當地城市規劃和房地產市場的需求，保證項目的合法性和可行

    性。

    ⑷ 對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核，對成立不滿3年且開發項目較少的專業性、集團性的房地產開發企業的貸

    款應審慎發放，對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的房地產開發企業的貸款發放應嚴格限制。

    ⑸ 在房地產開發企業的自籌資金得到保證后，可根據項目的進度和進展狀況，分期發放貸款，并對其資金使用情況進行監控，以防止其挪用貸款轉作其他項目或其他用途。

    ⑹ 對房地產開發企業的銷售款進行監控，防止其挪用該銷售款開發其他項目或作其他用途。

    ⑺ 密切關注房地產開發企業的開發情況，以確保商業銀行對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。

    二、土地儲備貸款的風險與風險管理

    ㈠ 土地儲備貸款的風險因素

    ⑴ 土地儲備中心自有運作資金嚴重不足，主要依靠銀行貸款。由于土地收購項目金額較大，動輒幾千萬，甚至數十億元，而政府

    初始投入資金有限，個別中心甚至連注冊資金也不能按時到位，導致土地儲備資金絕大部分為銀行貸款，遇到拆遷、整理、出讓時間等不確定因素，就會發生還貸困難。

    ⑵ 土地出讓計劃不明確，還貸資金來源的時間不能與貸款期限相匹配。由于土地收購的時間一般根據舊城改造或新區建設的需

    要由政府決定，而土地出讓計劃一般由土地儲備委員會根據城市規劃和房地產市場情況統籌考慮，從目前現有土地儲備貸款情況來看，

    除個別短平快項目有明確的出讓時間外，大部分項目具體出讓時間不明確，因此貸款發放時往往未能確定土地出讓時間，導致貸款期限與出讓時間不能匹配，具體還貸資金來源也難以按期落實。

    ⑶ 土地儲備中心貸款抵押中的法律問題帶來的風險。

    當前，土地儲備機構向商業銀行貸款的擔保主要采用保證和土地使用權抵押兩種方式。從實際操作來看，這兩種方式都存在著一定的問題。

    保證貸款操作中，土地儲備機構從銀行貸款時，先由政府財政部門或其他相關部門同銀行進行協商，并向銀行出具一個"承諾書"，

    銀行考慮到政府的信用就為其辦理了貸款。實際上，政府及事業單位不能作為保證人，擔保在法律上是沒有效力的。在土地儲備中心

    抵押貸款中，土地儲備中心只是代行部分政府職權的代理機構，并不是實質意義上的土地使用者，也不擁有其儲備土地的所有權。

    ㈡ 土地儲備貸款的風險管理

    由于土地儲備貸款的發放對象主要是政府土地收購儲備機構，其本身并不具備獨立的法人資格，而且土地收購儲備過程中的土地

    權屬并不十分清晰，因此商業銀行亦非常重視該類貸款的風險管理。地儲備貸款風險管理的具體措施包括：

    ⑴ 對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規范的借款人，審慎發放土地儲備貸款。

    ⑵ 以抵押貸款方式向土地儲備機構發放，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

    ⑶ 對包括該土地的性質、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等土地

    整體情況，進行認真的調查分析。

    ⑷ 實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險。