房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原由及策略1

一、房地產(chǎn)能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原由來(lái)源：考試大
　　凡經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與發(fā)達(dá)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)或波及效應(yīng)特強(qiáng)，主要由于以下原因。
　　1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)撮供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。
　　我國(guó)建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而波及、拉動(dòng)其發(fā)展。
　　2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。
　　開發(fā)營(yíng)建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。
　　3.房地產(chǎn)品消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)、波及和帶動(dòng)生活消費(fèi)的方方面面。
　　房地產(chǎn)的消費(fèi)使用特別是住房消費(fèi)是種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂(lè)、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高級(jí)低級(jí)之分，高級(jí)住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料，世界某著名政治家說(shuō)？人造房屋，房屋造人。

　　因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面提高。就行來(lái)說(shuō)、我國(guó)有些人想買車，就愁無(wú)停車之所。若住房水平提高，家有車庫(kù)，想必促進(jìn)轎車進(jìn)家和消費(fèi)。再如健身娛樂(lè)消費(fèi)，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費(fèi)也不敢購(gòu)置健身器械。總之，住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進(jìn)生活消費(fèi)的多方面，拉動(dòng)多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。
　　正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)烈的波及效應(yīng)，有多方面拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，所以國(guó)際上對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有如下的統(tǒng)計(jì)和記錄：工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)值增加1個(gè)單位，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加l、5單位到2個(gè)單位。據(jù)上海社會(huì)科學(xué)院1981年對(duì)我國(guó)投入產(chǎn)出表的研究表明，我國(guó)住宅業(yè)每投入增加1億元，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.479億元的投資，其中建材、冶金、農(nóng)林業(yè)、機(jī)械工業(yè)等四部門增加投入0.70億元。有學(xué)者估計(jì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)直接間接可帶動(dòng)60多個(gè)部門和行業(yè)的發(fā)展。為此，鄧小平同志早在改革初期就指出，要將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。1996年我國(guó)政府在制定九五與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中，也提出將住宅和汽車要成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)的思路。
　　二、我國(guó)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不力的諸多問(wèn)題
　　為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，政府出臺(tái)了減少稅費(fèi)、銀行降息、公房售給個(gè)人、推行抵押貸款、開辟房屋二級(jí)市場(chǎng)等諸多政策措施，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)投資和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不能說(shuō)沒(méi)起作用，但并不理想。其原因在于我國(guó)存在不利于住房產(chǎn)品有效實(shí)現(xiàn)的根本的深層次的問(wèn)題。
　　1.生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率低。
　　發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是有條件的，就是房地產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)最大的問(wèn)題也是房屋實(shí)現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。若投資開發(fā)房地產(chǎn)不能產(chǎn)生需求效應(yīng)，不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展只
　　起飲鴆止渴作用，并加劇國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)品積壓。若投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，能順暢出售，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)的乘數(shù)便大，房地市場(chǎng)供需運(yùn)行保持良性狀態(tài)。
　　但投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的乘數(shù)作用大，必須國(guó)民有合理的最終消費(fèi)率和有貨幣購(gòu)買力。然而我國(guó)近20年來(lái)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，雖居民最終消費(fèi)絕對(duì)額也不斷增長(zhǎng)，但最終消費(fèi)率呈下降趨勢(shì)。1996年與1981年比，按1978年不變價(jià)格計(jì)算下降10.6個(gè)百分點(diǎn)。原因在于1986年到1998年城鄉(xiāng)居民人均收入的年均增長(zhǎng)率比國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長(zhǎng)率少4個(gè)百分點(diǎn)，比同期人均GDP年均增長(zhǎng)率少2.6個(gè)百分點(diǎn)。于是導(dǎo)致這個(gè)時(shí)期居民收入占GDP的比重比六五時(shí)期的平均水平下降12個(gè)百分點(diǎn)；1998年這一比重為41.4％，比六五期間平均水平下降近20個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)率的國(guó)際平均水平為60％左右。
　　著名發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家H？錢納里等人進(jìn)行一次實(shí)證研究表明，在人均（GDP）1000美元左右時(shí)消費(fèi)率一般為61％，1997年我國(guó)人均GDP為860美元，但我國(guó)的消費(fèi)率僅為47.5％，比國(guó)際平均水平低14個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)消費(fèi)率如此之低。是長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行低工資和人們的收入增長(zhǎng)率落后于GDP增長(zhǎng)率積累而成的。這種情況導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，影響再生產(chǎn)順暢進(jìn)行。就拿開發(fā)出的住房講，改革初城鎮(zhèn)人均住房3個(gè)多平方米，現(xiàn)在不少城鎮(zhèn)人均已超過(guò)l0平方米，并且房?jī)r(jià)翻了幾番。然而城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入從1978年到1997年只增長(zhǎng)2.11倍，而現(xiàn)在各地還在大量投資開發(fā)。生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率過(guò)低，是房地產(chǎn)難以啟動(dòng)的癥結(jié)所在。
　　2.住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對(duì)稱
　　改革前我國(guó)實(shí)行低工資制，職工和干部的勞動(dòng)報(bào)酬實(shí)際上是以貨幣工資和實(shí)物報(bào)酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實(shí)物報(bào)酬管住房、醫(yī)療、學(xué)習(xí)等。這與當(dāng)時(shí)一大二公的左的思想、體制相適應(yīng)。產(chǎn)品價(jià)值（c+v+m）中的v人為縮小，m人為擴(kuò)大，職工住房基金等由擴(kuò)大了的m收歸財(cái)政，國(guó)家公共融資建房，住房國(guó)家所有，職工無(wú)償使用。住房體制改革的實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)換財(cái)政公共融資體制為個(gè)人融資體制，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求。
　　住房基金進(jìn)入職工工資，由職工個(gè)人融資到市場(chǎng)購(gòu)房消費(fèi)，政府再不福利實(shí)物分房。現(xiàn)在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補(bǔ)貼，一方面要職工貨幣購(gòu)房。但在具體的改革實(shí)踐中不對(duì)稱不協(xié)調(diào)，職工貨幣購(gòu)房是馬上要將錢拿出來(lái)，而政府給職工的工資補(bǔ)貼是雷聲大、雨點(diǎn)小。試想現(xiàn)在除沿海城市外，全國(guó)絕大多數(shù)城鎮(zhèn)的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低。現(xiàn)在突然一下要拿出幾萬(wàn)元、十幾萬(wàn)元購(gòu)房確有困難。就是實(shí)行抵押貸款，一個(gè)月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來(lái)消費(fèi)率過(guò)低，加之住房融資體制轉(zhuǎn)換不對(duì)稱，使房地市場(chǎng)的啟動(dòng)更加困難。
　　3.二律背反和人們心理預(yù)期失衡。
　　當(dāng)今要讓人們樂(lè)于投資購(gòu)房和啟動(dòng)房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于居民心理預(yù)期信心十足，消除購(gòu)房的心理障礙，對(duì)未來(lái)收支充滿信心。但要居民對(duì)未來(lái)有信心，應(yīng)有適當(dāng)?shù)南�費(fèi)政策、制度。消費(fèi)政策說(shuō)到底只能調(diào)節(jié)兩個(gè)平衡關(guān)系：一是個(gè)人的金融資產(chǎn)用于投資與用于消費(fèi)的平衡關(guān)系；二是即期消費(fèi)與遠(yuǎn)期消費(fèi)的平衡關(guān)系。用于投資多就用于消費(fèi)少，用于近期消費(fèi)多就用于遠(yuǎn)期消費(fèi)少。
　　但現(xiàn)在的政策是：一方面鼓勵(lì)人們投資股票，解決國(guó)有企業(yè)的籌資問(wèn)題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵(lì)人們到市場(chǎng)購(gòu)置相對(duì)過(guò)剩商品，鼓勵(lì)人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現(xiàn)在就花錢，購(gòu)買市場(chǎng)當(dāng)期消費(fèi)相對(duì)過(guò)剩商品，另一方面又推出房改、醫(yī)改、教育改，特別是購(gòu)房，為遠(yuǎn)期消費(fèi)負(fù)更多責(zé)任。一方面是下崗、就業(yè)難，收入預(yù)期不容樂(lè)觀，另一方面支出預(yù)期增多，居民對(duì)未來(lái)收支的心理預(yù)期失去信心。政府政策將解決當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重大難題和解決房屋積壓?jiǎn)栴}，都?jí)涸阢y行儲(chǔ)蓄存款6萬(wàn)億上。
　　這里不談收入分配差距大的因素，也不談80％居民只占儲(chǔ)蓄存款20％，僅就我國(guó)12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平（3.8人）才1.7萬(wàn)元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預(yù)算減少，支出預(yù)期增加，就是實(shí)行抵押貸款購(gòu)房，人們對(duì)購(gòu)房也拘謹(jǐn)起來(lái)，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲(chǔ)蓄謹(jǐn)慎功能就起主導(dǎo)作用，不敢貿(mào)然取出購(gòu)房。
　　4.收入分配差距擴(kuò)大，邊際消費(fèi)傾向下降。

　　在我國(guó)一個(gè)人均GDP處于低水平的國(guó)家，當(dāng)前最終消費(fèi)水平58.8％，居民消費(fèi)水平47.5％的明顯偏低情況下，近幾年來(lái)收入分配差距又不斷擴(kuò)大。
　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1995年對(duì)全國(guó)3.5萬(wàn)戶城鎮(zhèn)居民和7萬(wàn)戶農(nóng)民抽樣調(diào)查證實(shí)，1995年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4283元，人均生活費(fèi)收入3893元，均比1994年實(shí)際增長(zhǎng)4.9％。1996年的人均可支配收入和人均生活費(fèi)支出，又均比1995年實(shí)際增長(zhǎng)4％以上。但與此同時(shí)在人均收入增長(zhǎng)中居民收入的減收面又不斷擴(kuò)大。1994年上半年全國(guó)城鎮(zhèn)居民減收面為37.9％，比1993年同期擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)；1995年全國(guó)城鎮(zhèn)居民平均收入增長(zhǎng)近5個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí)，卻有41％居民收入減少，比1994年居民減收面又?jǐn)U大了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國(guó)城鎮(zhèn)人均收入仍呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，與此同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續(xù)擴(kuò)大甚至差距懸殊。這種收入差距表現(xiàn)在不同群體間，例如私營(yíng)企業(yè)（包括外資企業(yè)）里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達(dá)100倍以上。
　　有人估計(jì)現(xiàn)在我國(guó)百萬(wàn)富翁超過(guò)百萬(wàn)戶，并有10多個(gè)超過(guò)億元的富翁。這種過(guò)大的收入差距表現(xiàn)在我國(guó)的基尼系數(shù)上，20世紀(jì)80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距擴(kuò)大。這種過(guò)大的收入差距反映在居民儲(chǔ)蓄存款中，占人口總數(shù)20％的富人，擁有6萬(wàn)億存款的80％，而占人口總數(shù)80％的居民，僅只有6萬(wàn)億存款的20％。
　　生活消費(fèi)支出中呈現(xiàn)規(guī)律是低收入階層的邊際消費(fèi)傾向高于高收入階層的消費(fèi)傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據(jù)1996年對(duì)36370戶和1997年對(duì)37890戶我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭基本情況調(diào)查結(jié)果的分析，也證實(shí)以上原理。1996年到1997年我國(guó)最低收入戶消費(fèi)支出增長(zhǎng)率為0.25％，最高收入戶消費(fèi)支出增長(zhǎng)率為12.78％，從縱向可以看出在人們收入提高過(guò)程中，消費(fèi)支出的絕對(duì)額相應(yīng)增長(zhǎng)。但是最低收入戶和最高收入戶收入戶的需求彈性系數(shù)，即消費(fèi)支出增長(zhǎng)率與全部收入增長(zhǎng)率之比，最低收入戶為2.5，最高收入戶為1.13.這就是說(shuō)前者增長(zhǎng)的收入比后者增長(zhǎng)的收入，有更大的比例用于消費(fèi)支出。而我國(guó)由于收入分配差距擴(kuò)大，近幾年減收面擴(kuò)大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導(dǎo)致1981年到1997年我國(guó)城鎮(zhèn)居民的邊際消費(fèi)傾向由0.84下降到0.64.
　　就對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)置和房地產(chǎn)的啟動(dòng)而言，住房條件差，急于購(gòu)房的低收入群體，雖收入需求彈性系數(shù)大，邊際消費(fèi)傾向高，但無(wú)能力購(gòu)房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購(gòu)房能力，但他們的需求彈性系數(shù)小，邊際消費(fèi)傾向低，住房條件也相對(duì)好，不急于購(gòu)房。于是開發(fā)出的房屋難以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)難以啟動(dòng)。