2013年房地產基本制度與政策知識點精講(12)

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    二、建設監理管理制度

    1、建設監理制度簡介

    建設工程項目管理簡稱建設監理，國外統稱工程咨詢，是建設工程項目實施過程中一種科學的管理方法。

    建設監理是對建設前期的工程咨詢，建設實施階段的招標投標、勘察設計、施工驗收，直至建設后期的運轉保修在內的各個階段的管理與監督。建設監理機構，指符合規定條件而經批準成立、取得資格證書和營業執照的監理單位，受業主委托依據國家法律、法規、規范、批準的設計文件和合同條款，對工程建設實施的監理。社會監理是委托性的，業主可以委托一個單位監理，也可同時委托幾個單位監理；監理范圍可以是工程建設的全過程監理，也可以是階段監理，即項目決策階段的監理和項目實施階段的監理。我國目前建設監理主要是項目實施階段的監理。

    實施建設監理是有條件的。其必要條件是須有建設工程，有人委托；充分條件是具有監理組織機構、監理人才、監理法規、監理依據和明確的責、權、利保障。

    例題：我國目前建設監理主要是（）階段的監理。

    A、項目實施

    B.房地產權利人使用階段

    C.項目可行性研究階段

    D.項目立項階段

    答案：A

    解析：目前，項目立項階段、項目可行性研究階段均未推行建設監理。房地產權利人使用階段表明建設監理已宣告結束，也是不正確的。因此，只有選A.

    2、建設監理委托合同的形式與內容

    建設監理一般是項目法人通過招標投標方式擇優選定監理單位。監理單位在接受業主的委托后，必須與業主簽訂建設監理委托合同，才能對工程項目進行監理。建設監理委托合同主要有四種形式。

    第一種形式是根據法律要求制訂，由適宜的管理機構簽訂并執行的正式合同。

    第二種形式是信件式合同，較簡單，通常是由監理單位制訂，由委托方簽署一份備案，退給監理單位執行。

    第三種形式是由委托方發出的執行任務的委托通知單。這種方法是通過委托通知單，把監理單位在爭取委托合同時提出的建議中所規定的工作內容委托給他們，成為監理單位所接受的協議。

    第四種形式就是標準委托合同。現在世界上較為常見的一種標準委托合同格式是國際咨詢工程師聯合會（F1DIC）頒布的《雇主與咨詢工程師項目管理協議書國際范本與國際通用規則》，最新版本是《業主、咨詢工程師標準服務協議書》。

    現在FIDIC合同條件已成為國際公認的標準合同范本，在國際上被廣泛采用，所以又稱為國際通用合同條件。

    例題：現在（）條件已成為國際公認的標準合同范本，在國際上被廣泛采用。

    A、根據法律要求制訂，由適宜的管理機構簽訂并執行的正式合同

    B.委托通知單

    C.FIDIC合同

    D.信件式合同

    答案：C

    解析：現在FIDIC合同條件已成為國際公認的標準合同范本，在國際上被廣泛采用，所以又稱為國際通用合同條件。

    3、工程建設監理的主要工作任務和內容

    監理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協調”。“三控”是指監理工程師在工程建設全過程中的工程進度控制。工程質量控制和工程投資控制：“兩管”是指監理活動中的合同管理和信息管理：“一協調”是指全面的組織協調。

    （1）工程進度控制是指項目實施階段（包括設計準備、設計、施工、使用前準備各階段）的進度控制。其控制的目的是：通過采用控制措施，確保項目交付使用時間目標的實現。

    （2）工程質量的控制，實際上是指監理工程師組織參加施工的承包商，按合同標準進行建設，并對形成質量的諸因裹進行檢測、核驗，對差異提出調整、糾正措施的監督管理過程，這是監理工程師的一項重要職責。

    （3）工程投資控制不是指投資越省越好，而是指在工程項目投資范圍內得到合理控制。項目投資目標的控制是使該項目的實際投資小于或等于該項目的計劃投資（業主所確定的投資目標值）。

    （4）合同管理。建設項目監理的合同貫穿于合同的簽訂、履行、變更或終止等活動的全過程，目的是保證合同得到全面認真的履行。

    （5）信息管理。建設項目的監理工作是圍繞著動態目標控制展開的，而信息則是目標控制的基礎。信息管理就是以電子計算機為輔助手段對有關信息的收集、儲存、處理等。

    （6）協調是建設監理能否成功的關鍵。協調的范圍可分為內部的協調和外部的協調。內部的協調主要是工程項目系統內部人員、組織關系、各種需求關系的協調。外部的協調包括與業主有合同關系的施工單位、設計單位的協調和與業主沒有合同關系的政府有關部門、社會團體及人員的協調。

    例題：協調是建設監理能否成功的關鍵。其中外部的協調包括（）。

    A、與業主有合同關系的施工單位、設計單位的協調

    B.與業主沒有合同關系的政府有關部門、社會團體及人員的協調

    C.項目系統組織關系的協調

    D.項目系統各種需求關系的協調

    E、項目系統內部關系的協調

    答案：AB

    解析：項目系統組織關系的協調、項目系統各種需求關系的協調、項目系統內部關系的協調是內部的協調。因此AB是正確的。

    4、建設工程的監理

    實行監理的建設工程，建設單位應當委托具有相應資質等級的工程監理單位進行監理，也可以委托具有工程監理相應資質等級井與被監理工程的施工承包單位沒有隸屬關系或者其他利害關系的該工程的設計單位進行監理。

    （1）建設工程監理范圍

    下列建設工程必須實行監理：1）國家重點建設工程；2）大、中型公用事業工程；3）成片開發建設的住宅小區工程；4）利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；5）國家規定必須實行監理的其他工程。

    例題：建設工程監理范圍包括（）。

    A、國家重點建設工程

    B.大、中型公用事業工程

    C.成片開發建設的住宅小區工程

    D.村民自建房屋

    E.利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程

    答案：ABCE

    解析：村民自建房屋不屬于建設工程監理范圍，因此，應選ABCE.

    （2）建設工程監理單位的質量責任和義務

    1）工程監理單位應當依法取得相應等級的資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承擔工程監理業務。

    2）工程監理單位與被監理工程的施工承包單位以及建設材料、建筑構配件和設備供應單位有隸屬關系或者其他利害關系的，不得承擔該項建設工程的監理業務。

    3）工程監理單位應當依照法律、法規以及有關技術標準、設計文件和建設工程承包合同。代表建設單位對施工質量實施監理，并對施工質量承擔監理責任。

    4）工程監理單位應當選擇具備相應資格的總監理工程師和監理工程師進駐施工現場。未經監理工程師簽字，建筑材料、建筑構配件和設備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進行下一道工序的施工，未經總監理工程師簽字，建設單位不撥付工程款，不進行竣工驗收。

    5）監理工程師應當按照工程監理規范的要求，采取旁站、巡視和平行檢驗等形式，對建設工程實施監理。

    例題：監理工程師應當按照工程監理規范的要求，采取（）等形式，對建設工程實施監理。

    A、旁站

    B.不去現場

    C.巡視

    D.平行檢驗

    E.不監督

    答案：ACD

    解析：不去現場、不監督是監理工程師的失職行為。

    5、建設監理程序與管理

    （1）建設監理程序。

    工程建設監理一般按下列程序進行：

    1）編制工程建設監理規劃

    2）按工程建設進度，分專業編制工程建設監理細則；

    3）按照建設監理細則進行工程建設監理；

    4）參與工程竣工預驗收，簽署工程建設監理意見：

    5）工程建設監理業務完成后，向項目法人提交工程建設監理檔案資料。

    （2）監理企業資質審查與管理。

    監理企業實行資質審批制度。監理企業的資質根據其人員素質、專業技能、管理水平、資金數量及實際業績分為甲、乙、丙三級。

    設立監理企業或申請承擔監理業務的企業到工商行政管理部門登記注冊并取得企業法人營業執照后，方可到建設行政主管部門辦理資質申請手續，經資質審查后取得《監理申請批準書》，才可從事監理活動。

    （3）監理工程師的考試、注冊與管理。

    監理工程師實行注冊制度。《監理工程師資格考試和注冊試行辦法》規定監理工程師應先經資格考試，取得《監理工程師資格證書》，再經監理工程師注冊機關注冊，取得《監理工程師崗位證書》，并被監理單位聘用，方可從事工程建設監理業務。未取得兩證或兩證不全者不得從事監理業務；已注冊的監理工程師不得以個人名義從事監理業務。

    （4）涉外監理的管理規定。

    凡外資在中國境內獨資的建設項目，在委托外國監理單位承擔監理時，應聘請中國監理單位參加，進行合作監理。中外合資的建設項目，不應委托外國監理單位承擔監理，但可向外國監理單位進行技術、經濟咨詢。外國貸款項目原則上由中國監理單位負責監理，如因貸款方要求外國監理單位參加，應與中國監理單位進行合作監理。外國贈款，捐款建設的工程項目，一般由中國監理單位承擔監理。

    例題：監理企業的資質根據其人員素質、專業技能、管理水平、資金數量及實際業績分為（）級。

    A、一

    B.二

    C.甲

    D.乙

    E.丙

    答案：CDE

    解析：監理企業的資質根據其人員素質、專業技能、管理水平、資金數量及實際業績分為甲、乙、丙三級。

    建設工程施工與質量管理第二節建設工程施工與質量管理一、項目報建制度1994年8月建設部發布了《工程建設項目報建管理辦法》。該管理辦法規定：

    （1）凡在我國境內投資興建的房地產開發項目，包括外國獨資、合資、合作的開發項目都必須實行報建制度，接受當地建設行政主管部門或其授權機構的監督管理。未報建的開發項目不得辦理招投標和發放施工許可證，設計、施工單位不得承接該項工程的設計和施工。

    （2）報建的程序為：開發項目立項批準列入年度投資計劃后，須向當地建設行政主管部門或其授權機構進行報建，交驗有關批準文件。領取《工程建設項目報建表》，認真填寫后報送，并按要求進行招標準備。

    （3）報建內容主要包括：工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額、工程規模、開工、竣工日期、發包方式、工程籌建情況共九項。

    例題：項目報建制度中，凡在我國境內投資興建的房地產開發項目，包括外國獨資、合資、合作的開發項目都必須實行報建制度，接受（）的監督管理。

    A、當地建設行政主管部門B、當地建設行政主管部門授權機構。

    C.當地計劃行政主管部門D.當地計劃行政主管部門授權機構E、當地工商行政主管部門答案：AB解析：項目報建制度中，管理職能屬于當地建設行政主管部門或其授權機構。