2013年房估師考試經營與管理學習筆記（6）

　　1.1.2.2 房地產投資的目的

　　房地產投資，是許多人夢寐以求的。世界上百分之九十的百萬富翁是由于擁 有房地產，且房地產直接投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，所以相對來講房地產是最理想的投資工具之一。

　　投資者進行房地產投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地 產投資，投資者還可以獲得作為房地產業主的榮譽、獲得較高的收益和資本增 值，同時還可以降低其投資組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。

　　1.1.2.3 房地產投資的物業類型

　　從物理形態上劃分，作為房地產投資對象的房地產資產，主要分為土地、建 成后的物業和在建工程三種類型。而按照使用目的劃分，房地產資產的物業類型 主要包括居住物業、商用物業、工業物業和特殊物業。

　　(1)居住物業。是指供人們生活居住的房地產，包括普通住宅、公寓、別墅等。這類物業的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。由于人人都希望有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強不斷向更高的層次發展，所以居住物業的市場最具潛力，投資風險也相對較小。此外，居住物業以居民個人的購買行為為主，單宗交易規模較小，但市場交易量十分巨大。

　　(2)商用物業。又稱經營性物業、收益性物業或投資性物業，指能出租經營、為投資者帶來經常性收入現金流的房地產，包括酒店、寫字樓、零售商業用房(店鋪、超市、購物中心等)、出租商住樓等。這類物業的購買者大都以投資為目的，從物業出租經營收入和物業升值中獲得投資收益，也有一部分購買者是為了自用、自營的目的。商業物業市場的繁榮除與當地整體社會經濟狀況相關外，還與工商貿易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業的發展密切相關。這類物業交易涉及的資金數量巨大，所以常在機構投資者之間進行。物業的使用者多用其提供的空間進行商業經營，并用部分經營所得支付物業租金。由于商用物業內經營者的效益在很大程度上受其與社會接近程度的影響，所以位置對于這類物業有著特殊的重要性。

　　(3)工業物業。指為人類生產活動提供入住空間的房地產，包括工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研究與發展用房(又稱工業寫字樓)等。工業物業既有出售的市場，也有出租的市場。一般來說，重工業廠房由于其建筑物的設計需要符合特定工藝流程的要求和設備安裝的需要，通常只適合特定用戶使用，因此不容易轉手交易。高新技術產業用房和研究與發展用房則有較強的適應性。輕工業廠房介于上述兩者之間。隨著物流行業的發展，傳統的以自用為主的倉儲用房也越來越多地用于出租經營，成了工業物業的重要組成部分。

　　(4)特殊物業。指物業空間內的經營活動需要得到政府特殊許可的房地產， 包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業的市場交易很少，因此對這類物業的投資多屬長期投資，投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。