2012年房地產估價師制度與政策權威卷及答案(第二套)(7)

四、綜合分析題(共2大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
(一)某房地產開發公司(以下簡稱開發公司)征用x省Y市z縣基本農田以外的耕地360畝開發建設一綜合小區。該項目預計總投資為5．88億元，其中征地補償費及出讓金共1.08億元已全部支付，工程分三期建設(用地規模相同)，每期投資均為1.96億元。一期工程于2008年4月動工，2008年8月底，開發公司已投入5000萬元，9月1目擬向銀行申請在建工程抵押，2009年6月一期工程竣工依法交付使用，同時某住房置業擔保公司(以下簡稱擔保公司)提供住房置業擔保。擔保公司實有資本3 000萬元，此前已對外提供擔保6億元。2009年2月H公司與開發公司訂立住房買賣合同，約定按建筑面積計價，產權登記面積與約定面積誤差不得超過2%，否則有權退房。H公司在接收住宅時又另購開發公司寫字樓(現房)。H公司總購房款為800萬元，其中寫字樓價款為200萬元。當地契稅稅率為4%。按月繳納公積金的在職職工李某于2009年7月將已購公有住房轉讓后，購買該小區中一套住宅，購買時申請了公積金抵押貸款，擔保公司提供了擔保。李某委托施工單位裝修住宅，同年9月底交付使用。假設在正常使用的情況下，職工李某于一年后即2010年1O月發現裝修質量問題，而施工單位以已過裝修合同約定的一年保修期為由拒絕保修，最終由物業公司進行了維修。
1．開發公司征用該片土地應報（　　）審批。
A．Z縣人民政府
B．Y市人民政府
C．X省人民政府
D．國務院

2．開發公司一期工程9月1日能否抵押，說法正確的有（　　）。
A．不可以設定，因房屋工程尚未竣工
B．可以設定，因土地投資、開發總投資均符合法定要求
C．可以設定，因符合在建工程抵押條件 鐲
D．不可以設定，因建設工程總投資未超過法定比率

3．有關H公司購房，說法錯誤的有（　　）。
A．H公司應繳納營業稅40萬元
B．H公司應繳納契稅20萬元而非32萬元
C．擔保公司可以不為H公司購買住宅的貸款提供擔保
D．合同對面積誤差比的約定因小于法定比例的規定而無效

4.擔保公司未再追加實有資本，最多可為該小區提供（　　）元擔保。
A．3 000萬
B．5 000萬
C．3億
D．9億

5．有關李某抵押貸款購房一事，說法正確的有（　　）。
A.抵押權人應該是李某領取貸款的那家銀行
B．住房公積金管理中心可能是抵押權人
C．貸款年限不得超過20年
D．擔保公司也有可能是抵押權人

6．有關李某房屋裝修質量保修，下列說法正確的有（　　）。
A．施工單位不負保修責任
B．施工單位應對物業公司的維修支出進行補償
C．維修費用應當由李某支付
D．物業公司可從住宅共用維修基金中支付維修費用

7．有關開發公司的開發行為說法正確的有（　　）。
A．需領取建設工程規劃許可證
B．需領取國有土地使用權證書
C．需領取施工許可證
D．需領取廣告許可證

8．該項目竣工后，說法不正確的有（　　）。
A．竣工驗收后即可以交付使用
B．提倡采用招標方式來選擇物業管理公司
C．小區特約性物業管理服務費實行政府定價
D．業主委員會應由業主選舉產生

9．《城市房地產抵押管理辦法》規定不得設定抵押權的房地產包括（　　）。
A．權屬有爭議的房地產
B．用于生產、經營的房地產
C．已依法公告列入拆遷范圍的房地產
D．列入文物保護的建筑物和有重要意義的其他建筑物