2012年房估師考試《案例分析》課程講義（15）

    4.房地產抵押估價

    房地產抵押價值評估，應依據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《房地產抵押估價指導意見》以及當地和其他有關規定進行，并特別注意以下問題：

    （1）房地產抵押必須是建筑物與其占用的土地一并設定抵押。

    （2）抵押估價要采用公開市場價值標準。

    （3）依法不得抵押的房地產，沒有抵押價值。

    （4）再次抵押的房地產價值應是該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額。

    （5）抵押估價要注意抵押期及其屆滿時土地的剩余使用年限對估價的影響。

    （6）房地產抵押估價目的應表述為：“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”。

    （7）房地產抵押價值的定義為：“抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。”

    （8）房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。

    （9）優先受償權包括： ①《擔保法》規定的土地使用權出讓金； ②《合同法》規定的建筑工程款項； ③《城市房地產抵押管理辦法》規定的“處分抵押房地產的費用、抵押房地產應繳納的稅款、償還抵押權人債權本息及支付違約金、賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害”。

    （10）房地產估價師有了解抵押房地產的法定優先受償權利等情況與對委托人提供的有關情況和資料進行核查的義務。

    （11）房地產估價師應當對估價對象進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。

    （12）法定優先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄，應當作為估價報告附件。

    （13）房地產抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

    （14）估價對象概況應當全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區位、實物、權益狀況。

    （15）在存在不確定因素的情況下，房地產估價師作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。

    （16）評估在建工程的抵押價值時，在建工程發包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數額。

    （17）房地產估價師知悉估價對象已設定抵押權的，應當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。

    （18）房地產抵押估價報告應當向估價報告使用者作如下提示：①估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響； ②在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點；③合理使用評估價值；④定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。

    （19）房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現能力分析。變現能力分析應當包括抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度，變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。

    （20）房地產抵押估價報告的名稱，應當為“房地產抵押估價報告”，由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少二名專職注冊房地產估價師簽字。

    （21）抵押房地產處置時的有關費用：

    ①拍賣費用。成交價的2～5%，最高不超過10%；②評估費用；③訴訟費用和申請執行費。

    （22）處置時的有關稅費：

    ①工商統一稅（營業稅、城市維護建設稅和教育費附加）；②印花稅；③土地增值稅和所得稅。

    （23）處置特殊房地產應扣除的費用：

    ①拍賣土地上新增房屋之價款；②拍賣劃撥國有土地使用權應繳納的土地出讓金；③拍賣鄉村企業的廠房等建筑物占用的土地使用權應補交的征地費；④破產企業的職工安置費。

    （24）處分抵押房地產所得金額的分配順序：

    ①支付處分抵押房地產的費用；②扣除抵押房地產應繳納的稅款；③償還抵押權人債權本息及支付違約金；④賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；⑤剩余金額交還抵押人。

    [注意：處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。]